Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным классификационным признакам (табл. 1.1).Основные сегменты рынка недвижимости:
§ рынок жилья;
§ рынок нежилых помещений.
§ рынок земли;
Рынок жилья подразделяется на:
§ городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
§ рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Таблица 1.1
Классификация рынков недвижимости
| Признак классификации | Виды рынков |
| Исходя из триединства сущности недвижимости |
|
| По способу совершения сделок |
|
| По видам сделок |
|
| По степени готовности к эксплуатации |
|
| По форме собственности |
|
| По функциональному назначению |
|
| По виду объектов недвижимости |
|
| Географический признак (территориальный) | Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
| Тип участников | Индивидуальных, муниципальных образований, коммерческих организаций |
Рынок нежилых помещений . На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке. Рынок нежилых помещений (коммерческая недвижимость) подразделяется:
· торговую
· офисную
· производственную
· складскую и т.п.
Земля - это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен , при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.
Основные факторы, влияющие на рынок недвижимости
Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение , в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
Факторы, определяющие величину спроса :
Экономические факторы
- темпы экономического роста и научно-технического прогресса;
- уровень конкуренции на рынке;
- уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей;
- уровень деловой активности населения;
- возможность привлечения заемных средств (ипотечное кредитование);
- стоимость строительства и цены на объекты недвижимости;
- цены и тарифы на коммунальные услуги;
- уровень арендной платы;
- налогообложение.
- репутация застройщиков и объектов
2. Социальные факторы :
· структура населения;
· склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания
· плотность населения; число семей;
· миграция населения;
· численность населения и тенденции ее изменения;
· возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
- платежеспособность населения;
- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
- изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
- изменения во вкусах, и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса). Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями.
3. Природно-климатическая среда (опосредованно влияет) :
· климат;
· продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв;
· запас питательных веществ в почве;
· экология.
4. Окружающая среда :
· состояние социальной инфраструктуры;
· транспортные условия;
· местонахождение недвижимости.
5. Национальные и культурные условия, традиции населения .
6. Политические факторы : степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке.
Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
В краткосрочном периоде параметры спроса важнее, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются не эластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.
Факторы, определяющие величину предложения:
· наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка, т.е. объем предложения объектов (жилья) в настоящий момент;
· объемы и темпы ввода нового строительства (жилья), капитального ремонта, реконструкции и затраты на него;
· ресурсное обеспечение строительства - зависит от наличия производственных мощностей у производителей ресурсов, от цен на ресурсы. Влияет на цены в долгосрочном и среднесрочном периоде;
· условия и доступность финансирования;
· наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним;
· административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке;
· инвестиционная стратегия застройщиков (зависит от управленческой квалификации застройщиков). Стратегия экспансии приводит к распылению финансовых ресурсов в среднесрочном и долгосрочном периоде на значительное количество земельных участков и новых проектов и снижению темпов возведения конкретных объектов, что приводит к росту цен, к снижению спроса и цен, замораживанию строек и банкротству застройщиков. Грамотная инвестиционная стратегия оптимизирует привлеченные инвестиции и расходы и ведет к росту объемов строительства с перспективой сдерживания темпов роста цен.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости.
Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Для помещений под бизнес этот размер составляет 6-7%. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент – на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос.
Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.
В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.
По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным.
Рынок недвиж-ти – это сист. экономич. отношений, возникающ. по поводу купля-продажи, аренды, залога и др. сделок с недвиж-ю, при этом объектом сделки является право на недвиж-ть. Рынок недвиж-ти хар-ся высокой конкуренцией и свободным обменом инф-ей. Эквивалентность объектов недв-ти труднодостижима, а их возмездность ограничена. Структура рынка хар-ся 2-мя составляющими: 1.Первичный рынок хар-т появление недвиж-ти как товара на рынке; 2.Вторичный рынок – это рынок, на кот. функционирует большое число продавцов и покупателей и недвиж-ть включена в т/о во второй и последующие разы.Элементами рынка недвиж-ти явл-ся спрос, предложение, конкуренция, цена.Особенности проявления спроса и предложения на рынке недвиж-ти:
1) он относ-ся к территориальному типу рынка, имеющего четкие раницы, в пределах кот. мож. отслеживать различн. ситуации по предъявляемому спросу и фактическому предложению; 2) рынок недвиж-ти медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что явл-ся рез-ом неустойчивой активности застройщика; 3) потребительная ст-ть отдельных объектов мож. иметь значение только для ограниченного круга продавцов и покупателей; 4) форсмажорные обстоятельства могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка. Объекты рынка относ-ся к низколиквидным – это постоянные активы. Среднее время продажи объекта недвиж-ти (ОН) – 90-120 дней.
Рынок недвижимости м.б. сегментирован по ряду признаков: 1. По виду товара:
- а) конкретные ОН; б) работы по строит-ву и реконструкции; в) посреднические услуги и оценка. 2. По использованию: а) жилые; б) нежилые; в) земля; г) предприятия.
- 3. По качеству: а) низкое; б) стандартное; в) элитное.4. По цене: а) низкая; б) средняя;
- в) высокая; г) очень высокая. 5. По инвестиционной мотивации: а) базисные условия рынка; б) инвестиции для получения прибыли.
Участники рынка недвиж-ти. Продавцы : собственники, предприятия, уполномочен. органы и т.д.Покупатели : юр. лица, физич. лица, инвесторы и т.д.Профессиональныеучастники : рыночн. посредники, брокеры, оценщики, синдикаторы, ипотечные кредиторы, эксперты по титулам, адвокаты, СМИ и др.Гос .органы : БТИ, комитеты по управ-ию гос. имущ-ом, арбитражный суд, налоговая инспекция, органы субъектов РФ.
Развитие рынка недвиж-ти опред-ся след. факторами : - изменение доли нац. дохода, расходуемого на накопления (сейчас доля сост. 16 %-ов, в западных странах – 40%, в СССР – 55%); - развитие приватизационных процессов; - изменение учетной ставки ЦБ и усл-й получения долгосрочных кредитов; - развитие фондового рынка; - формировние законодательной базы.
Рынок недвижимости – это система экономических отношений, возникающих по поводу купли-продажи, аренды, залога и других сделок с недвижимостью. При этом объектом сделки является право на недвижимость и, поэтому, операции на рынке предусматривают передачу тех или иных прав.
Рынок недвижимости характеризуется высокой конкуренцией и свободным обменом информацией. Специфика рынка в том, что эквивалентность ОН трудно достижима, а возможность объектов ограничена.
Рынок недвижимости характеризуется двумя составляющими:
Первичный рынок – характеризует появления недвижимости как товара на рынке (сектор создания ОН).
Вторичный рынок – когда на рынке недвижимости функционирует большое число продавцов и покупателей, и недвижимость включена в товарный оборот во второй и последующий разы (сектор оборота недвижимости).
Рынок недвижимости может быть сегментирован по ряду признаков:
I. По виду товара:
- 1. конкретные ОН
- 2. работы по строительству и реконструкции
- 3. посреднические услуги и оценка
II. По использованию:
- 1. жилые
- 2. нежилые
- 3. земля
- 4. предприятия
III. По качеству ОН:
стандартная
IV. По цене:
очень высокая
V. По инвестиционной мотивации:
- 1. базисные условия бизнеса
- 2. инвестиции для получения прибыли
Участники:
Продавцы - собственный фонды, уполномоченный органы, конкурное управление.
Покупатель – юридическое лицо, инвестор, иностранное государство и лицо.
Профессиональные учреждения – рыночные посредники, брокеры, оценщики и т.д.
Государственный органы – БТИ, комитеты по управлению государственным имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, учреждения министерства юстиции, органы субъектов.
Синдикаторы – физические лица, имеющие денежный и другой имущественный капитал, объединяющиеся для совместной деятельности.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Подрядчик - сторона в договоре подряда; специализированное предприятие, которое обязуется под свою ответственность выполнить по заданию заказчика определенную работу с использованием собственных материалов или материалов заказчика за определенную плату. Застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: - физические или юридические лица; - органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или - группа лиц, действующих совместно.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости». Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
При таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
Колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
Достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
Достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
Высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
Большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в национальной экономике играет огромную роль и выполняет следующие функции:
Эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
Отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
Свободное формирование цен на объекты и услуги;
Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
Перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
При рассмотрении состава рынка как системы экономических отношений логично выделить объекты и субъектов рынка (экономических агентов). Выделяют три основных типа (объекта) недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения Базовый объект недвижимости - земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций:
Недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
Существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;
Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
Недвижимость фундаментальна: ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;
Стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;
Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
Долговечность объекта инвестирования;
Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;
Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
Существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
Необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;
Высокий уровень издержек на проведение сделок;
Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью.
Субъектами рынка недвижимости являются:
Продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
Покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.
К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование.
К неинституционным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся: предприниматели (юридические или физические лица); брокеры; оценщики недвижимости; финансисты (банкиры); девелоперы,; редевелоперы; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы; страховщики; финансовые аналитики; маркетологи и т.д.
Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Субъектами рынка недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью.
Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанность, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ).
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент его ликвидации. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно и разграничить их невозможно, поэтому понятие «дееспособность» применительно к юридическим лицам не употребляется. Она (правоспособность) юридического лица может быть универсальной (общей) и, позволяющей совершать любые виды сделок, не запрещенные законом, и специальный, которая дает право осуществлять строго определенные виды деятельности. Специальной правоспособностью обладают некоммерческие организации, унитарные предприятия и отдельные виды коммерческих организаций, в учредительных документах которых должны быть определены предмет и цели деятельности. То есть учредители сами могут, исходя из своих целей, наделить создаваемую коммерческую организацию специальной правоспособностью, включить в ее учредительные документы строго определенные виды деятельности.
Наличие у предприятия специальной правоспособности имеет существенные правовые последствия в части совершения внеуставных сделок (ст. 173 ГК РФ). Согласно законодательству сделки, не соответствующие целям деятельности юридического лица, закрепленным в его учредительных документах, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая самостоятельно совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объеме в день совершеннолетия, т.е. достижения 18-летнего возраста.
В экономическом обороте не установлено принципиальной разницы между терминами «гражданин» и «физическое лицо», хотя последний имеет более широкое содержание и включает в себя не только граждан России, но и лиц без гражданства и иностранцев, правоспособность которых на рынке недвижимости может быть ограничена в отдельных случаях. Так, иностранцы не имели до 2002 года права приобретать в собственность земельные участки в России, участвовать в приватизации отдельных групп предприятий.
При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду (ГК РФ ст. 32, 33), четко определен статус опекуна или попечителя. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, дает согласие на их совершение, а сделки они заключают сами – от своего имени.
Контрольные вопросы для самоподготовки студентов:
1. Определение недвижимости по статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
2. Три группы объектов недвижимости.
3. Недвижимость как вещь, подлежащая государственной регистрации.
4. Недвижимость как юридически неперемещаемая посредством государственной регистрации вещь вследствие ее важности для удовлетворения базовых потребностей людей.
5. Недвижимость как сумма материального объекта и портфеля прав и обременений.
6. Дайте определение рынка недвижимости. Связь рынка недвижимости и рынка финансов. Рыночный оборот. Понятие сектора рынка недвижимости, основные секторы рынка недвижимости.
8. Объекты рынка недвижимости. Субъекты рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика.
9. Правоспособность и дееспособность участника. Понятия «гражданин» и «физическое лицо».
Список использованной литературы:
1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / В.А. Горемыкин.- М.: Издательство Юрайт, 2010. - 926 с.
2. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие [Текст] / В.А. Горемыкин.- М.: Филинъ, 2009. - 472 с.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Текст] Часть II. - 2-е изд. - М.: «Ось 89», 1997. -288 с.
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
- а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:
- - развития (создания) недвижимости;
- - оборота недвижимости;
- - управления и эксплуатации недвижимости.
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.
Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:
- --преобладание внебюджетных источников инвестирования;
- --большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)
- --высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).
- --слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).
Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.
Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих национальных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и национальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.
Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка .
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.
Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.
Первичный рынок в Казахстане формировался за счет приватизации государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.
Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.
- в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:
- - купли-продажи
- - аренды
- - ипотеки
- - вещных прав (доверительное управление)
- г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;
- - нового строительства
- - подлежащего реконструкции
- д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных объектов недвижимости.
- е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
- ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.
- з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:
- - земельный
- - зданий и сооружений
- - помещений
- - предприятий как имущественных комплексов
- - кондоминиумов
- - вещных прав
- - многолетних насаждений.
Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.