Investicija į nekilnojamąjį turtą privačiam investuotojui: gyvenamoji ar komercinė? Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą ir kiek tai pelninga? Kas yra investicija į nekilnojamąjį turtą.

Žmonės pradeda galvoti apie kapitalo išsaugojimą ir didinimą, kai tik jų pajamos leidžia sutaupyti. Rusijoje populiariausi kapitalo taupymo būdai tarp gyventojų yra indėliai bankuose, grynieji pinigai ir nekilnojamasis turtas.

Tuo pačiu metu investicijos į nekilnojamąjį turtą laikomos patikimiausiu būdu išsaugoti ir padidinti kapitalą. Dauguma mūsų šalies piliečių grynųjų pinigų ir jų išvestinių priemonių – indėlių bankuose nelaiko būdu išsaugoti ir didinti kapitalą. Pastarieji praeities įvykiai įsirėžė į šalies gyventojų atmintį. Per pastaruosius tris dešimtmečius įvyko keli finansiniai sukrėtimai, dėl kurių žmonių santaupos nuvertėjo dešimtis ir šimtus kartų. „Pavlovo pinigų reforma“ 1991 m., Rusijos bankrotas 1998 m., lydimas rublio devalvacijos, 2008–2009 m. krizės, taip pat naujausių 2014 m. antrosios pusės įvykių. Visi šie įvykiai atgrasė daugelio žmonių tikėjimą kapitalo kaupimu rubliais. Kartu pažymėtina, kad investicijos užsienio valiuta, pavyzdžiui, JAV doleriais, negali apsaugoti nuo nuostolių rizikos žmogaus, kuris nori sutaupyti ir padidinti savo pajamas. Indėliai užsienio valiuta Rusijos bankuose per įsipareigojimų nevykdymą 1998 m. geriausiu atveju buvo įšaldyti, o daugelis jų sudegė dėl bankų žlugimo. Už grynųjų pinigų apyvartą visai neseniai grėsė kalėjimas. O naujausi pavyzdžiai iš buvusių sovietinių respublikų gyvenimo rodo, kad valstybė bet kada gali apriboti laisvą valiutos judėjimą savo šalies teritorijoje. 2014 m. gruodžio mėn. Baltarusijos Respublika įvedė užsienio valiutos keitimo mokestį, kuris sudaro 35% sandorio. 2016 metų vasarą Azerbaidžanas gyventojams įvedė maksimalią JAV dolerių pirkimo sumą – 500 USD.

Dėl nuolat kylančių finansinių sukrėtimų investavimas į nekilnojamąjį turtą gyventojams yra vienintelis būdas išsaugoti ir padidinti kapitalą.

Ar apsimoka ar ne investuoti į nekilnojamąjį turtą? Šį klausimą užduoda investuotojai ir paprasti piliečiai. Investavimą į nekilnojamąjį turtą laikau vienu iš galimybių padidinti savo kapitalą.

Investicinio turto rūšys

Pinigų investavimo į nekilnojamąjį turtą veikla, siekiant padidinti kapitalą, vadinama investavimu. Investavimo tikslais išskiriu dvi pagrindines nekilnojamojo turto klases:

1. Gyvenamosios patalpos
2. komercinis nekilnojamasis turtas

Gyvenamosios patalpos- tai nekilnojamasis turtas, skirtas ilgalaikiam ar nuolatiniam žmonių gyvenimui. Mūsų namai ir butai yra nekilnojamasis turtas.

komercinis nekilnojamasis turtas yra nekilnojamasis turtas, kurį žmonės naudoja bet kokiai komercinei veiklai. Pavyzdžiui, žemė, kurioje stovi gamykla, sandėlių kompleksas, bankas, restoranas, vaistinė, prekybos ir pramogų bei biurų centrai ir kt.

Dažniausiai paprastam žmogui investuojama į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, kuris yra nuomojamas. Kiekvienas turi draugą, kuris išsinuomojo, nuomoja ar nuomoja butą. Tuo pačiu metu dauguma dabar išnuomojamų butų yra perteklius, kuris susidaro rusų šeimose priėmus palikimą. Investicinių butų nuomos rinkoje vis dar nėra daug. Tačiau kasmet dėl ​​minėtų priežasčių daugėja perkančių butus nuomai.

Investavimas į komercinį nekilnojamąjį turtą nėra toks populiarus kaip investavimas į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Dėl įsigijimo, valdymo sudėtingumo. Investavimas į komercinį nekilnojamąjį turtą yra visas verslas. Tuo tarpu investavimą į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą daugelis suvokia kaip pinigų taupymą.

Būdai investuoti į nekilnojamąjį turtą

Nekilnojamojo turto pirkimas nėra vienintelis būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą. Šiandien yra keletas būdų, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą bet kokias pajamas gaunančiam žmogui. Norint gauti pajamų iš kylančių nekilnojamojo turto kainų ir nuomos mokesčių, nebūtina turėti kelių milijonų rublių.

Tuo pačiu populiariausiu ir patikimiausiu investavimo į nekilnojamąjį turtą būdu vis dar laikomas turto įsigijimas. Siūlau šį metodą apsvarstyti investuojant į gyvenamąjį ir komercinį nekilnojamąjį turtą.

Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą

Išskiriu du būdus užsidirbti pajamų iš investicijų į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą:

1. Nuomojamo objekto pirkimas;
2. Objekto pirkimas perpardavimui.

Butą investicijai, norint gauti nuomos pajamų, reikėtų rinktis pagal du pagrindinius parametrus: kainą ir vietą (vietovę). Investicijų į nekilnojamąjį turtą atsipirkimo laikas priklauso nuo buto įsigijimo kainos ir jo vietos.

Manau, kad renkantis butą nebūtina orientuotis į savo skonį ir emocijas. Jums gali patikti butas ramiame žaliame kieme, netoli parko ar miško. Tačiau ta pati galimybė yra toli nuo pagrindinių transporto kelių ir/ar ekonomiškai aktyvių gyventojų traukos centrų.

Vietos nuoma yra labai svarbus veiksnys. Net kaina gali išnykti į antrą planą. Geroje vietoje nuomojamas butas leis išvengti prastovų. Jis visada bus paklausus nuomininkams.

Kas nuomoja turtą? Dažniausiai tai jauni žmonės iki 35 metų (vienišas arba pora). Šeimos su vaikais dažnai negyvena nuomojamuose butuose. Todėl renkantis investicinį objektą nereikia vaikytis ploto ir kambarių skaičiaus.

Jaunuoliai yra studentai arba jauni specialistai, pradedantys savo karjerą.

Keliomis transporto rūšimis su persėdimu jie nėra pasirengę valandų valandas patekti į nakvynės vietą nakvynei. Todėl išskiriu kelis socialinės-ekonominės infrastruktūros objektus, šalia kurių būtina ieškoti buto investicijai. Butas turi būti 30 minučių atstumu iki šių objektų.

• Universitetai. USE sistema dabar įdiegta. Studentas iš bet kurio mažo miestelio ir kaimo gali tapti bet kurio Rusijos universiteto studentu. Yra studentų (tėvų), kurie gali sau leisti išsinuomoti atskirą būstą, o ne vietą bendrabutyje. Be to, dabar studentai jau anksti pradeda dirbti. Todėl nuomos tikslais galite investuoti į nekilnojamąjį turtą, kuris yra miestuose, kur yra prestižiniai federalinės ir regioninės reikšmės universitetai.

• didelė įmonė su daug jaunų darbuotojų.
• Miesto centras. Centre telkiasi miestų verslo ir kultūrinis gyvenimas. Įsikūrę didžiausi prekybos ir pramogų centrai, bankų, draudimo kompanijų, institucijų biurai.
• Metro(aktualu dideliems miestams) Tai universalus objektas. Svarbu, kad nuo buto iki metro stoties nueitumėte per 5-7 minutes. Kartu pageidautina, kad tai nebūtų galinės stotys, kuriose nėra socialinės-ekonominės infrastruktūros objektų (universitetų, įmonių, didelių prekybos ir biurų centrų, miesto centro).

Buto pirkimo kaina investicijoms taip pat svarbu. Tačiau, kaip sakiau aukščiau, už gerą vietą galite permokėti. Rekomenduoju neskubėti, nebent tikitės didesnių ekonominių sukrėtimų. Turite pasirinkti pirkimo regioną. Įvertinkite norimų variantų kainų lygį. Ir ieškokite nuolaidos nuo rinkos kainų 10-15%. Jis tikrai pasirodys. Nes gyvenimas tęsiasi. Žmonės gali turėti įvairių priežasčių skubiai parduoti butą (skyrybos, persikėlimas į kitą regioną, liga, paveldėjimas ir pan.). Bet jei nėra laiko laukti, sprendimas priklauso nuo jūsų.

Objekto būklė. Pageidautina, kad butui nereikėtų remonto. Nusipirkę galėsite iš karto grąžinti.

Investicijų į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą grąža

Nuomos pajamos 3-4% per metus nuo objekto vertės. Tai grynosios pajamos, atėmus mokesčius, draudimą, priežiūros išlaidas ir einamąjį remontą.

Pajamos iš augančių nekilnojamojo turto kainų ilgalaikėje perspektyvoje esant infliacijos tempui arba žymiai didesniam ekonomikos augimo ir būsto paklausos metu.

Investavimo pliusai

• Savininkas gauna nuomą nepriklausomai nuo turto vertės. Pasyvios pajamos.
• Kapitalo valdymo išlaidų nėra. Net jei nuomojatės butą per agentūrą, komisinį mokestį moka nuomininkas.

Investavimo trūkumai

1. Mažas likvidumas . Greitai parduoti butą nepavyks. Reikia laiko peržiūrėti, organizuoti sandorius ir valstybinę registraciją.
2. Su nuomininkais susijusi rizika, galinti sugadinti butą. Toliau reikės remonto.

Investicijos į naujus pastatus

Buto perpardavimas siekiant gauti pajamų yra pelningesnis, bet ir rizikingesnis investavimo būdas. Norėdami padidinti pajamas, turėtumėte įsigyti statomą nekilnojamąjį turtą. Tokiu būdu per 1,5-2 metus galite gauti 20-30% pajamų per metus.

Tačiau tokia didelė grąža yra susijusi su rizika. Makroekonominė rizika ir statybų rizika. Jei ekonomikai sekasi gerai. Tada žmonės turi daug pinigų. Dalis santaupų atitenka nekilnojamojo turto rinkai. Žmonės pradeda galvoti ne tik apie tai, ką valgys rytoj, bet ir apie tai, kaip ir kur gyventi. Kai žmonės pasitiki ateitimi, jie noriai ima būsto paskolą būstui įsigyti.

Jei šalies ekonomika susiduria su sunkumais, būsto rinka ir kainos pradeda stagnuotis ir kristi. Vystytojams gali kilti problemų dėl statybų finansavimo ir statybos projektų užbaigimo. Ir užuot gavę pajamų, gausite apgautojo akcininko statusą.

Investicijų į naujus pastatus grąža gali būti įvertintas 15-20% per metus.

Investavimo į naujus pastatus privalumai

• Potencialiai pelningiausias būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Investavimo į naujus pastatus trūkumai

• rizika, kad ekonominės krizės metu nepavyks pasiekti tikslinių pelningumo rodiklių arba sumažės nekilnojamojo turto vertė;
• Projekto įgyvendinimo vėlavimo rizika.
• Kūrėjo bankroto rizika.
• Mažas investicijų likvidumas.
• Didelis pradinis kapitalas investicijoms.

Investicinio komercinio turto pirkimas

Privačiam investuotojui yra galimybė įsigyti objektus, kurie tinka „gatvės prekybai“. Tai nedidelės patalpos (iki 300 kvadratinių metrų) gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose, kurios gali būti naudojamos komercinei veiklai.

Žinoma, dabar už kelis tūkstančius JAV dolerių nebus galima nusipirkti vietos butikui Maskvos Tverskaya gatvėje, tačiau yra ir kitų variantų. Dabar yra daug didelės apimties projektų, skirtų naujų mikrorajonų statybai dideliuose miestuose. Būtina pasirinkti perspektyvų plėtros projektą ir pirkti negyvenamas patalpas iš vystytojo arba butą pirmame aukšte. Baigę statybas išnuomokite šias patalpas parduotuvėms, vaistinėms, bankams ir kt.

Išeiga: 8-15% per metus.

Investavimo pliusai

• Jokių pinigų valdymo mokesčių.
• Pasyvių pajamų formavimas.
• Patalpų priežiūrą ir remontą atlieka nuomininkai.

Investicijų trūkumai

• Didelis pradinis kapitalas investicijoms.
• Mažas investicijų likvidumas.
• Poreikis įregistruoti individualų verslininką arba sukurti juridinį asmenį.

Patalpų apartamentuose viešbučiuose įsigijimas

Gana naujas būdas investuoti į nekilnojamąjį turtą – gyvenamųjų patalpų pirkimas apartamentų viešbučiuose. Apartamentų viešbutis – tai viešbutis, kuriame kambariai išnuomojami svečiams ne trumpiau kaip vienam mėnesiui. Kambariai įrengti kaip butai. Yra visi reikalingi baldai ir buitinė technika.

Kambarių savininkams apartamentų viešbučiuose siūlomos pajamų programos. Valdymo įmonė už tam tikrą mokestį įsipareigoja teikti nuomotojų paiešką ir patikrinimą, įmokų surinkimą bei pilną technologinę patalpų priežiūrą. Atlyginimo dydis – iki 20 proc.

Išeiga: iki 8% per metus

Investavimo pliusai

• Pasyvių pajamų formavimas;
• Galimybė asmeniškai neužsiimti klientų paieška ir patalpų priežiūra.

Investavimo trūkumai

1. Didelis pradinis kapitalas investicijoms.
2. Valdymo įmonės (MC) nekilnojamojo turto valdymo mokestis.
3. Neįmanoma kontroliuoti valdymo įmonės veiklos, kuria siekiama gauti maksimalias pajamas.
4. Mažas investicijų likvidumas.

Kolektyvinis investavimas į nekilnojamąjį turtą

Investuoti į nekilnojamojo turto rinką galite ne tik su kelių milijonų rublių sumomis ar imdami hipoteką. Privatus investuotojas Rusijoje gali investuoti į Rusijos ir užsienio nekilnojamąjį turtą per investicinius fondus (UIF). Minimali investicijų suma yra 1000 rublių.

Kai kurios Rusijos valdymo įmonės, pavyzdžiui, OTKRITIE Management Company ir Uralsib Management Company, sukūrė atvirus investicinius fondus (OPIF), kuriuose perkamos REIT fondų, investuojančių į nekilnojamojo turto statybą ir eksploatavimą įvairiose pasaulio šalyse akcijos. akcininkų pinigų. Abu atvirieji investiciniai fondai įsigyja užsienio investicinio fondo, kuris yra atviro tipo SPDR Dow Jones Global Real Estate indekso fondas, valdomas SSgA Funds Management, Inc., akcijas (akcijas).

Minimali investicijų suma į OPIF URALSIB Global Real Estate yra 1000 rublių. O fondų „Atidarymas – užsienio turtas“ OPIF – 5000 rublių.

Investuodami į Rusijos nekilnojamąjį turtą valdymo įmonės uždaro investicinius investicinius fondus (ZPIF). Minimali investicijų suma yra 300 000 rublių.

Skirtingai nuo atvirų investicinių fondų, uždarų investicinių fondų akcijų negalima pirkti ar parduoti bet kurią darbo dieną. Tai logiška. valdymo įmonės formuoja fondą nekilnojamojo turto projektui finansuoti. Gyvenamojo pastato, logistikos komplekso statyba, prekybos ir biuro patalpų įsigijimas ir nuoma. Šie projektai užtrunka kelerius metus. Todėl nekilnojamojo turto uždarieji investiciniai fondai dažniausiai formuojami 3-5 metų laikotarpiui. Fondo gyvavimo metu akcininkas negali atsiimti savo pinigų kreipdamasis į valdymo įmonę. Biržoje galite parduoti arba pirkti nekilnojamojo turto fondų akcijas. Akcijų likvidumas biržoje yra mažas, o norint parduoti didžiąją dalį akcijų, teks parduoti žemiau įvertintos vertės.

Uždarojo tipo nekilnojamojo turto investicinius fondus sudaro „Sberbank“ dukterinė įmonė „Sberbank Asset Management“ ir daugelis kitų valdymo įmonių.

Valdymo įmonės iš atvirųjų investicinių fondų ir uždarųjų investicinių fondų akcininko paima pinigus už valdymą nuo 2 iki 5% fondo grynojo turto sumos, nepriklausomai nuo darbo rezultato. Į vieneto kainą jau yra įtrauktos šios investuotojo išlaidos.

Išeiga: 3 metams +129,3%, 1 metams +9,28%, 6 mėnesiams -4,16% (Otkritie - Foreign Property OPIF fondų pavyzdžiu).

Tokį rublio pajamingumą lėmė tai, kad akcininkų pinigais perkamos SPDR Dow Jones Global Real Estate biržoje prekiaujamo fondo akcijos, denominuotos JAV doleriais. Fondas investuoja į bendrovių, įtrauktų į Dow Jones Global Select Real Estate Securities In dex indeksą, apimantį 208 nekilnojamojo turto investicinių fondų akcijas iš 23 išsivysčiusių ir besivystančių pasaulio šalių.

Kolektyvinio investavimo į nekilnojamąjį turtą privalumai

• minimalus pradinis nuosavas kapitalas.
• Didelis likvidumas. Galite kreiptis dėl vienetų pardavimo bet kurią darbo dieną.
• Investicijų apsauga nuo rublio devalvacijos.
• Investicijų diversifikavimas pagal šalis.
• Jums nereikia susisiekti su užsienio brokeriais, kad galėtumėte investuoti į užsienio turtą.
• Mokesčių lengvatos turint akcijas ilgiau nei 3 metus.

Kolektyvinio investavimo į nekilnojamąjį turtą trūkumai

• valiutos rizika. Stiprėjant rubliui, akcijos vertė krenta.
• Rusijos valdymo įmonės valdymo mokestis, nepriklausomai nuo rezultato.
• Mokestis už vienetų įsigijimą ir išpirkimą.

Investicijos į uždarojo tipo nekilnojamojo turto investicinius fondus

Išeiga: iki 15% per metus.

Investavimo į nekilnojamojo turto investicinius fondus privalumai

• Nedidelė pradinio kapitalo suma - 300 000 rublių.
• Nereikia asmeniškai valdyti turto.
• Galimybė investuoti į skirtingus nekilnojamojo turto rinkos segmentus (nauji pastatai, nuoma, komercinis nekilnojamasis turtas, viešbučiai, mažmeninė prekyba, biurų patalpos, sandėliai).
• Pasyvios pajamos (į nuomą orientuoti fondai).
• Pagrindinių klausimų sprendimas visuotiniame akcininkų susirinkime.

Investavimo į uždarus nekilnojamojo turto investicinius fondus trūkumai

• Ilgas grąžinimas. Iki 10 metų.
• Valdymo mokestis nepriklausomai nuo rezultato.
• Mažas likvidumas. Galimybė parduoti akcijas tik biržoje.
• Bankroto ir sukčiavimo rizikos valdymo įmonė.
• Akcininkų lėšų panaudojimo kitiems tikslams rizika.

Nuomonė apie investavimą į nekilnojamąjį turtą

Kadangi nekilnojamasis turtas yra patikimiausias būdas sutaupyti, manau, kad kiekvienas investuotojas dalį kapitalo turėtų investuoti į nekilnojamąjį turtą. Visų pirma, reikia sutelkti dėmesį į investicijas į nekilnojamojo turto nuomą.

Dėl investicijų svarstau įsigyti butą vėliau nuomai. Labai svarbu įsigyti butą tinkamoje vietoje – vietoje. Tuo pačiu reikia nepamiršti, kad dėl mažo likvidumo nereikėtų pirkti buto už visas santaupas, o tuo labiau – neimti paskolos. Tam tikru laikotarpiu buto kaina gali būti mažesnė nei pirkimo suma dėl šalies ekonominės padėties. Tačiau pasyvios pajamos nuomos pavidalu labai padės jums ir jūsų šeimai.

Didėjant bendram asmeniniam kapitalui, svarstysiu ir kitus būdus investuoti į nekilnojamąjį turtą. Investicijos į nekilnojamojo turto investicinius fondus yra labai įdomios. Jie leidžia investuoti į skirtingus nekilnojamojo turto segmentus. Kartu verta investuoti į fondus, kuriuos formuoja žinomos ir didelės valdymo įmonės, kurios priklauso didžiausioms šalies finansinėms grupėms. Pavyzdžiui, „Sberbank“.

Užsidirbti nekilnojamojo turto srityje nėra lengva ir reikalauja daug parengiamųjų darbų. Pirminio kapitalo kaupimas, atsižvelgiant į makroekonominius veiksnius, investavimo į tam tikros rūšies nekilnojamąjį turtą ypatybių išmanymas.

Sveiki mieli skaitytojai.

Šiandien turime labai įdomią temą. Kalbėsime apie tai, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą su nedideliu pradiniu kapitalu arba jo visai nėra.

Šio straipsnio tikslas yra surinkti maksimalų skaičių veikiančių schemų, leidžiančių dedant pastangas pelningai nusipirkti perspektyvų gyvenamąjį būstą ir užsidirbti pinigų iš sandorio.

Mes nenagrinėsime klasikinių schemų, leidžiančių teisingai nusipirkti pelningą objektą už prieinamą kainą. Taip pat nebus ypač svarstoma, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą Rusijoje ir užsienyje. Tai labai svarbi medžiaga, kurią reikia išsamiai ištirti. Atskirai skelbsime rubrikoje „Nekilnojamas turtas“. Kad nepraleistumėte norimo straipsnio, užsiprenumeruokite naujienlaiškį arba prisijunkite prie mūsų grupės socialiniuose tinkluose.

Nekilnojamojo turto pirkimo be kapitalo ypatybės

Prisiminkite tris paprastus principus, kuriais remsis visos jūsų būsimos operacijos.

1. Visiškai kiekvienas gali pelningai investuoti į nekilnojamąjį turtą nuo nulio, neturėdamas biudžeto ir specialių žinių.
2. Turint nedidelį kapitalą, daug laiko teks skirti dviem procesams: pelningų objektų paieškai ir pakankamos pinigų sumos pritraukimui.
3. Norėdami atlikti sandorius be pradinio kapitalo, turėsite išmokti derėtis ir priprasti prie daugybės atmetimų.

Investicijų pasaulyje yra tokios sąvokos kaip ištekliai ir išradingumas.

Kaip matote, visos nebiudžetinės investicijos yra paremtos galimybe išgauti reikiamus išteklius. Kitame skyriuje pažvelgsime į kelis pavyzdžius, kurie padės geriau suprasti šį metodą.

Nekilnojamojo turto pirkimo schemos be kapitalo

Žemiau yra mokomųjų vaizdo įrašų serija, kurioje kalbama apie nekilnojamojo turto pirkimo be kapitalo galimybes. Kiekvienas vaizdo įrašas bus papildytas tekstinėmis tezėmis, todėl galėsite greitai rasti ir išstudijuoti tinkamą algoritmą.

Namo pirkimas su hipoteka ir tada nuomininkų pritraukimas

Perkamas butas su nedideliu kapitalu	Pirkti butą be pinigų
Rasite investicinį objektą
Įmokėkite 10% turto vertės ir paprašykite hipotekos 15-20 metų	Imti vartojimo paskolą 5-6 metams, kurios suma lygi 10% pasirinkto turto vertės
	Gauti hipoteką 15-20 metų
Apskaičiuokite reikalingą mėnesinį mokėjimą
Apskaičiuokite priimtiną nuomos mokestį. Ši suma turėtų: sumokėti reikiamą mėnesinę būsto paskolos įmoką ir generuoti papildomų pajamų
Raskite nuomininkus ir palaukite, kol turtas bus visiškai perkeltas į jūsų nuosavybę

Dirbtinis išlaidų pervertinimas vėliau įregistravus hipotekos paskolą

• Susirandate objektą ir susitariate dėl kainos.
• Paprašykite nuomotojo tyčia išpūsti kainą 10 proc.
• Surašote kvitą, kuriame nurodoma, kad turto savininkas iš jūsų jau gaus 10% jo vertės.
• Išsiunčiate dokumentus į banką ir gaunate reikiamą pinigų sumą be pradinio įnašo.
• Atliekate perplanavimą ir išskaidote butą į keletą kambarių, kurių kiekvienas bus išnuomotas.

Paskola iš draugų ir skolos mokėjimas dalimis

• Raskite tinkamą turtą.
• Jūs skolinatės pinigus iš draugų ir sutinkate skolą grąžinti dalimis.
• Jūs perkate.
• Išnuomoju butą.
• Palaipsniui grąžinkite savo skolą.

Didelio buto padalijimas į studijas ir vėliau kiekvieno nekilnojamojo turto mažmeninė prekyba

• Surandate didelio buto savininką, kuris nori jį parduoti už rinkos kainą.
• Raskite kelis pirkėjus, kurie nori įsigyti nuosavą būstą, tačiau dėl finansinių sunkumų negali įsigyti pilnaverčio buto.
• Padalinkite didelį butą į studiją.
• Parduodu kiekviena studija atskirai.
• Dėl to turto savininkas gauna reikiamą pinigų sumą, o jūs pasiimate visą likutį.

Prisijungimas prie pelningo investuotojo sandorio

• Jūs rasite tinkamą objektą.
• Sumažinkite jo kainą 30%.
• Pritraukite investuotoją ir nusipirkite už jo pinigus.
• Perduodate turtą nuomai ir gautą pasyvų srautą dalinate pusiau.

Investavimo rizika, susijusi su nekilnojamojo turto pirkimu be biudžeto

Visą kredito laikotarpį turėsite skolą, kuri, įvykus bet kokiam force majeure įvykiui, gali smarkiai išaugti. Be to, jei nerasite nuomininkų ir negalėsite laiku atsiskaityti, bankas gali areštuoti jūsų nepilnai išpirktą butą.

Šiame vaizdo įraše apskaičiuojama hipotekos buto kaina

Mokykitės iš kitų klaidų ir kiekvieną sandorį atlikite maksimaliai atsakingai

Vaizdo įrašas apie tai, kodėl sudarant sandorį labai svarbu klausytis ir išgirsti

Santrauka

Investuoti į nekilnojamąjį turtą be pinigų ir specialaus išsilavinimo gali absoliučiai kiekvienas. Norėdami tai padaryti, turite tapti išteklių investuotoju, įvertinti visas su tuo susijusias rizikas, pasirinkti tinkamą darbo schemą ir skirti laiko jos įgyvendinimui.

Kas toliau?

• Skaitykite straipsnį: „Ken McElroy „Investavimo į nekilnojamąjį turtą ABC – trumpa knygos apžvalga“.
• Žiūrėkite įrašą „Nemokami ir mokami investavimo į nekilnojamąjį turtą kursai naujokams“.
• Eiti į svetainę " Investicinė teritorija» ir pasirinkti tinkamą edukacinę programą.
• Dalyvaukite mokymuose ir tuo pačiu ieškokite pelningo objekto sandoriui.
• Įsigykite pirmąjį investicinį pirkinį ir pasidalykite savo sėkmės istorija komentaruose.

Ačiū, kad skaitėte. Prenumeruokite naujienas ir dalinkitės naudingais leidiniais socialiniuose tinkluose.

Pagarbiai Artemo Bilenko tinklaraščio komanda
« Jūsų gelbėjimo linija yra jūsų rankose»

Sveiki. Šiame straipsnyje kalbėsime apie investavimą į nekilnojamąjį turtą.

Šiandien sužinosite:

• Kodėl investuoti į nekilnojamąjį turtą yra pelninga;
• Kokios yra nekilnojamojo turto rūšys;
• Į kokį nekilnojamąjį turtą galima ir reikia investuoti;
• Kaip uždirbti su minimaliomis investicijomis.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą ilgą laiką buvo laikomos viena patikimiausių. Nekilnojamas turtas žmonių sąmonėje asocijuojasi su patikimumu, nuolatiniu kainų augimu. Bet ar tikrai taip? Ar apsimoka investuoti į nekilnojamąjį turtą, atsižvelgiant į šiandienos rinkos realijas?

Investavimo į nekilnojamąjį turtą tikslai

Pinigai turi uždirbti pinigus. Šis svarbiausias investavimo principas oficialiai suformuluotas XVII amžiaus pabaigoje. Ir nepaisant senatvės, ji vis dar aktuali.

Štai kodėl bet koks investicijų tikslas - uždirbti pajamas.

Šio tikslo siekiama ir investicijomis į nekilnojamąjį turtą.

Tarpiniai tikslai (būdai, kuriais galite uždirbti pajamų) yra šie:

• Turto nuomos gavimas;
• Turto perpardavimas;

Pirmasis iš šių metodų yra daug stabilesnis ir tikslesnis. Garantuojama, kad išnuomojamas beveik bet koks nekilnojamasis turtas, nepaisant jo tipo ir kokybės. Tai yra stabiliausias ir mažo pajamingumo investavimo būdas, išskyrus banko indėlį.

Uždirbti pinigų perparduodant nekilnojamąjį turtą yra įdomesnis, rizikingesnis ir vertingesnis būdas užsidirbti pinigų. Perparduoti už mažiau pinigų įsigytą nekilnojamąjį turtą yra gana sunku, tačiau nepaisant to, nepaisant ekonominės situacijos, dalis nekilnojamojo turto brangsta ir toliau.

Tačiau dauguma investuotojų nori pirmą kartą išsinuomoti nekilnojamąjį turtą ir išleisti lėšas investicijoms, o tada galvoti apie pardavimą.

Šis metodas leidžia maksimaliai padidinti pajamas, nes:

Butas Maskvoje kainuoja 10 mln.Kasmet jo kaina išauga 5% – 500 tūkstančių rublių. Jie moka 60 tūkstančių rublių už nuomą - 720 tūkstančių rublių. Iš viso pajamos yra 1 milijonas 220 tūkstančių rublių arba 12% per metus.

Investicijų į nekilnojamąjį turtą rūšys

Investicijos į nekilnojamąjį turtą priklauso.

Yra keturi pagrindiniai investicijų į nekilnojamąjį turtą tipai:

• Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą;
• Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą;
• Investicijos į nekilnojamojo turto statybą;
• Investicijos į nekilnojamąjį turtą užsienyje.

Kiekvienas iš jų turi savo ypatybes ir išskirtinius bruožus, kurie apibūdina ne tik patį turtą, kaip investicinį objektą, bet ir visą požiūrį į pinigų investavimą. Kiekvienas iš jų išsiskiria savo rizika, kurią prisiima investuotojas, strategijomis ir atitinkamai pelnu.

Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą

Investicija į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą – tai pirkimas:

• Kambariai;
• Butai;
• Namai;
• Ir kitos gyvenamosios patalpos.

Gyvenamasis nekilnojamasis turtas yra geras, nes slenkstis patekti į šias investicijas yra gana mažas, rizika minimali, o investicijos garantuotai atsipirks. Tačiau tuo pačiu nebūtina tikėtis didelių trumpalaikių pajamų.

Minimali investicijų suma labai skiriasi priklausomai nuo regiono.

statistinis faktas : gyvenamojo nekilnojamojo turto kaina per visą naujausią Rusijos istoriją krito tik 3 kartus. 1998 metais dėl įsipareigojimų nevykdymo, 2008-2009 metais dėl pasaulinės nekilnojamojo turto krizės, o 2015-2016 metais dėl Rusijos krizės. Bėgant metams, nuo 90-ųjų pradžios, vidutinė gyvenamojo nekilnojamojo turto kaina per metus išaugo 3-5%.

Kaip užsidirbti pinigų iš gyvenamojo nekilnojamojo turto? Pirmasis ir pagrindinis būdas yra nuoma. Būdamas nuomotojas, per metus gali gauti nuo 120 iki 300 tūkstančių rublių, neįdėdamas jokių pastangų. Antras būdas – laikui bėgant didinti nekilnojamojo turto vertę. Jei butas perkant kainuos 1 000 000 rublių, tada galime drąsiai teigti, kad po 3 metų jis jau kainuos 1 100 000 rublių.

Investicijų grąža gana ilga. Norint visiškai atpirkti investicijas ir pasiekti grynąjį pelną, prireiks apie 8-10 metų, priklausomai nuo ekonominės situacijos ir regiono. Tuo pačiu, jau pirmą ar antrą mėnesį po būsto įsigijimo bus galima pradėti gauti stabilius išskaitymus. Tačiau investuojant į būstą reikės atlikti minimalų remontą, pritraukti gerus nuomininkus, žiūrėti, kad turtui nieko nenutiktų.

Būsto kainų augimas labai priklauso nuo regiono. Aktyviai besivystančiuose regionuose, tokiuose kaip Belgorodo sritis, nekilnojamojo turto kaina auga sparčiau dėl nuolatinio naujų žmonių antplūdžio. Turėtumėte atidžiai pasirinkti regioną, į kurį norite investuoti.

Reikėtų atminti, kad investuojant į nekilnojamąjį turtą nereikėtų pirkti didelio būsto. Idealiai tinka vidutinio dydžio 1-2 kambarių butai, kurie nėra tokie brangūs kaip dideli, todėl yra daug paklausesni.

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą

Investavimas į komercinį nekilnojamąjį turtą yra sudėtingesnė investicijos rūšis, kuri pareikalaus iš investuotojo gerų žinių ir analitinių įgūdžių.

Komercinis nekilnojamasis turtas, kaip investicinis objektas, apima:

• Parduotuvės;
• barai;
• Restoranai;
• Sandėliai;
• Biurai;
• Kitos patalpos.

Komercinį nekilnojamąjį turtą kiti verslininkai ar įmonės naudoja pelnui gauti. Pelnas gaunamas ir iš patalpų nuomos, taip pat iš galimo komercinio nekilnojamojo turto vertės padidėjimo. Bet jei gyvenamasis plotas nuolat brangsta, tai su prekyba viskas nėra taip paprasta.

Komercinis nekilnojamasis turtas per pastaruosius kelerius metus demonstravo solidžią neigiamą kainų tendenciją, o paklausa labai sumažėjo. Tai, žinoma, lemia krizė, bet ir smulkaus bei vidutinio verslo, kurį pirmiausia reikia nuomoti, plėtros stoka.

Išskirtinis komercinio nekilnojamojo turto bruožas – aukštas įėjimo į verslą slenkstis. Privatūs asmenys nebegalės tiesiog nusipirkti biuro ar baro ir jį išnuomoti. Verslininkams labai opi ir klientų paieškos problema. Juk sutartys yra ilgalaikės, ir iškyla dilema: arba ieškoti geresnio pasiūlymo, arba dirbti būtent su šiuo klientu.

Rizika taip pat gana didelė. Išsirinkti tinkamą turtą pradedantiesiems yra gana sunku, taip pat turėsite atlikti kompetentingą remontą, pritraukti tinkamus klientus ir sudaryti su jais sutartį. Komercinio nekilnojamojo turto pajamos yra daug didesnės nei gyvenamojo, tačiau atsipirkimo laikotarpis išlieka toks pat: 8-10 metų.

Investicijos į statybas

Rizikingiausia ir pelningiausia investavimo į nekilnojamąjį turtą rūšis. Jį galima suskirstyti į dvi dideles kategorijas: investicijas įprasta prasme ir būsto pirkimą ankstyvoje statybos stadijoje.

Pirmuoju atveju žmogus savo pinigus investuoja į statybos darbus, o juos atlikęs, priklausomai nuo dalies, gauna pelną. Visiems investuotojams pažįstama schema ir joje nėra nieko naujo. Pelnas nustatomas pagal investicijas.

Antrasis būdas yra daug įdomesnis. Kai kurios statybų bendrovės parduoda butus savo namuose dar nepastačius. Tai padeda surinkti papildomų lėšų statyboms ir užbaigti darbus. Tokie butai paprastai būna paruošti per 1-2 metus, o kaina jų paruošimo metu 1,5-2 kartus viršija pradinę. Tačiau reikia atminti, kad investicijos į statybas yra daug rizikingesnė veikla nei gatavo nekilnojamojo turto pirkimas.

Investuoti į statybas reikia protingai, išstudijuojant kiekvieną teisinį ir ekonominį įmonės aspektą, jos patikimumą, rinkos patirtį ir atsiliepimus. Gerai investuodami galite laimėti skirtumą tarp pirkimo ir pardavimo kainos arba įsigyti nekilnojamąjį turtą mažesne kaina ir taip sumažinti įsigijimo išlaidas.

Sudarant ir pasirašant sutartį su statybų bendrove rekomenduojama kreiptis teisinės konsultacijos. Jis galės pasiūlyti, ar ši įmonė yra patikima, teisingai sudaryti sutartį, o jei kas nors nepavyks, tada gauti patarimą.

Investicijų rūšių lyginamoji charakteristika

Norėdami geriau suprasti, kas jums yra pelningiau, pateiksime lyginamąjį investicijų tipų aprašymą:

	Investicijos į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą	Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą	Investicijos į nekilnojamojo turto statybą
Priedai	Vidutinis	Maksimalus	Minimumas
Pajamos	Minimumas	Maksimalus	Vidutinis
Atsipirkimas	8-10 metų amžiaus	8-10 metų amžiaus	2-6 metų amžiaus
Likvidumas	Vidutinis	Maksimalus	Minimumas
Rizikos	Žemas	Vidutinis	Maksimalus
Kokios investuotojų kategorijos rekomenduojamos	Visi	Pradedantiesiems ir labiau patyrusiems	Patyrusiems investuotojams

Kaip matote, dėl savo paprastumo ir vidutinio stabilumo investuoti į komercinį ir gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą tinka tiek pradedantiesiems, tiek pažengusiems investuotojams. Tačiau nepaisant to, pelningiausia atsipirkimo požiūriu yra investicija į statybas. Ir tai taip pat rizikingiausia.

Investuoti į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą dėl didelio stabilumo tinka kiekvienam. Nemanykite, kad investicijos neatsipirks. Jie garantuotai gaus pajamų, nepaisant aplinkybių.f

Privalumai ir trūkumai investuojant į nekilnojamąjį turtą

Dabar apie kiekvieną tašką šiek tiek išsamiau:

Privalumai:

Stabilumas. Sunku su tuo ginčytis. Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra vienas patikimiausių ir stabiliausių pajamų šaltinių. Nepriklausomai nuo sezono, ekonominės ir politinės situacijos, būsto ir verslo sklypai reikalingi visiems ir visada.

Nuolatinis turto vertės augimas. Dažniausiai tai būdinga gyvenamajam nekilnojamajam turtui. Per ilgą atstumą nekilnojamasis turtas elgiasi kaip auksas – stabiliai ir užtikrintai didėja jo vertė.

Pasyvus pajamų šaltinis. Nuomodamasis turtą ar laukdamas, kol kaina pakils, investuotojas įdeda minimalių pastangų.

Minimali rizika. Kaip matyti iš antrosios pastraipos, būsto ir vietos verslui reikia visada, todėl net ir nepalankiausiu ūkiui metu atsiras galimybė nekilnojamąjį turtą parduoti ar išnuomoti.

Minusai:

Nelikvidus investicinis objektas. Likvidumas – objekto gebėjimas greitai virsti pinigais neprarandant vertės. Mažas nekilnojamojo turto likvidumas reiškia, kad jį sunku parduoti už tikrąją vertę. Žinoma, butą / parduotuvę / bet kurias kitas patalpas galite parduoti labai greitai, padarydami didelę nuolaidą, tačiau tai tik rodo mažą likvidumą ir atitinkamai įgyvendinimo sudėtingumą.

Ilgas atsipirkimas. Didžiausias minusas iš visų. 8-10 metų atsipirkimo laikotarpis yra gana daug net ir ilgalaikėms investicijoms. Vidutinės ir mažos įmonės atsiperka per 1 mėnesio – 2 metų laikotarpį. Ir investicijos tokios pat.

Fiksuotos priežiūros išlaidos. Komunaliniai mokesčiai ir kitos išlaidos, jei jos neužgula ant nuomininko pečių, krenta ant investuotojo pečių. Jie žymiai sumažina pajamų dydį, verčia papildomai išleisti.

Turto savininkas turės sumokėti nekilnojamojo turto mokestį, nuomojant arba pajamų mokestį (jei tai organizacija) arba (gyventojų pajamų mokestį). O pardavus nekilnojamąjį turtą teks mokėti ir mokesčius, todėl pajamų suma sumažėja 13%.

Kas nusvers – stabilumą ir pastovumą, ar mažą likvidumą, pajamas ir atsiperkamumą – sprendžia kiekvienas investuotojas.

Parengėme penkis patarimus pradedantiesiems investuotojams:

1 patarimas. Būtina iš anksto nustatyti finansines galimybes ir investavimo objektą. Nuo to visiškai priklausys tolesnė strategija, lėšų investavimas ar atsipirkimo laikotarpis. Pats investuotojas turi suprasti, kiek pinigų jis turi ir kokio nekilnojamojo turto su jais gali tikėtis.

Išsirinkti investicinį objektą yra sunkiausia, nes reikia suprasti, kad kiekviena nekilnojamojo turto rūšis atneša skirtingas pajamas, skirtingą riziką ir skirtingus įsipareigojimus.

2 patarimas. Atidžiai išstudijuokite nekilnojamojo turto rinką ir raskite pasiūlymą. Investavimas yra beveik nuolatinė analizė, todėl gavus pinigus nereikia skubėti ieškoti nekilnojamojo turto investicijoms. Reikia atidžiai išstudijuoti žmonių teikiamus pasiūlymus, pažiūrėti, kokia paklausa ir pan.

Tam puikiai tinka vietinės ir rusiškos skelbimų svetainės, tokios kaip Avito, kur vieni padės suprasti, kas parduodama, o kiti – nuomojama. Ir remiantis šiomis žiniomis, reikės rasti objektą, kurio kaina nebus didžiausia ir bus pakankamai paklausus.

3 patarimas. Jei įmanoma, nenaudokite tarpininkų. Tai daugiau apie investicijas į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Daugelis žmonių, ieškodami investicinio turto, naudojasi maklerių paslaugomis. Tai iš esmės neteisingas požiūris. Nekilnojamojo turto agento darbas yra parduoti, o jūsų – pirkti. Čia ir kyla interesų konfliktas, kurio reikėtų vengti.

Visa išsami nekilnojamojo turto rinkos analizė leis suprasti, kur ieškoti gero buto.

4 patarimas. Reikia naudotis advokato paslaugomis. Sutarčių rengimą geriausia patikėti profesionalui. Juk net nuomą geriausia įforminti teisiškai. Taip, prarandama nemaža dalis pajamų, tačiau tuo pačiu metu bet kokio patikrinimo atveju galite nesibaiminti nemalonių pasekmių, kurios garantuotai kils, jei nebus sutarties ir nesumokėsite mokesčių.

Taip pat sudarant sutartį su statybų bendrove prireiks asmeninio advokato. Tai padės suprasti įmonės patikimumą, nurodys kontraversiškus sutarties punktus ir pažeidžiamumą, o prireikus padės apsaugoti jūsų teises. Investicinei veiklai visada reikalingas geras teisininkas, kuris padės suprasti visas teisines subtilybes.

5 patarimas Reikia pamiršti apie momentinį pelną. Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra ilgalaikės investicijos, todėl atsiperka ilgam. Pelną iš perpardavimo galima gauti per 2-3 metus, tačiau nuomos pajamų tik po 6-9. Štai kodėl turėtumėte pamiršti greitus ir lengvus pinigus.

Keletas žodžių apie riziką

Kaip ir bet kuri investicinė veikla, investavimas į nekilnojamąjį turtą yra kupinas nemažos rizikos. Keletas žodžių apie riziką Rusijos realybėje.

Hipotekos rizika. Rusijoje 2008–2009 m. krizė nebuvo tokia stipri kaip visame pasaulyje. Nekilnojamas turtas atpigo, bet ne tiek, kiek Europoje ir Amerikoje. Taip yra dėl to, kad būsto paskolos į Rusijos rinką atkeliavo gana vėlai, tik 2000-ųjų pradžioje.

Kainų kritimas 2015–2016 m., be Rusijos krizės, yra susijęs su tuo, kad atėjo 10 metų būsto paskolų mokėjimo terminas, o įsipareigojimų nevykdymo lygis pastebimai išaugo. Nežinia, kas bus, kai ateis 15 ir 20 metų terminai, nes Amerikoje iki brandos pradžios kilo pasaulinė krizė.

būsto rizika. Nežinia, ar dabar minimalios kainos tikrai praeis, ar visą laikotarpį gyvenamojo nekilnojamojo turto vertė nepagrįstai augo. Būtent minimalios kainos klausimas verčia kalbėti apie dabartinių investicijų į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą rizikingumą.

Būtina atidžiai stebėti situaciją ir kai tik paaiškės, ar nekilnojamasis turtas toliau augs, ar rodys neigiamą tendenciją, tada priimti sprendimus dėl investicijų į būstą.

Rizika statybose. Apie statybas nėra daug ką pasakyti. Netikri kūrėjai, dvigubas butų pardavimas ir daugybė kitų nesąžiningų schemų, kurias daugelis žino iš pirmų lūpų.

Investuoti į statomus namus tikrai apsimoka, o tai atneša daug daugiau pinigų, tačiau reikia pasverti riziką, atidžiai išstudijuoti įmones ir tik tada priimti sprendimus dėl investicijų į statybas.

Kaip investuoti su minimaliomis lėšomis

Investuoti į nekilnojamąjį turtą vis dar yra daug brangiau nei kitais būdais.

Jei nėra pakankamai pinigų, galite naudoti vieną iš šių būdų:

Pinigų pritraukimas. Populiariausias būdas pritraukti lėšų nekilnojamojo turto įsigijimui yra hipoteka. Paskola su nekilnojamuoju turtu. Rusiškai kalbant, tai paskola nekilnojamajam turtui, užtikrinta tuo pačiu nekilnojamuoju turtu.

Dauguma bankų mielai suteiks būsto paskolą. Tam reikės stabilaus pajamų šaltinio, geros kredito istorijos ir dokumentų paketo, kuris skiriasi priklausomai nuo bankų.

Priklausomai nuo bankų, termino, patikimumo ir skolininko finansinės būklės, palūkanų normos skirsis. Iš esmės hipoteka suteikia 11-17% per metus, o 5-7% - jei yra paskola užsienio valiuta.

Šis būdas geras, nes nuo gautų pinigų iš nuomos galima mokėti būsto paskolos mėnesines įmokas. Turėdami kompetentingą pirkinį ir pelningą nuomą, galite gauti nemokamą būstą, paskolą, už kurią sumokės nuomininkas.

Investuotojų pritraukimas. Rusijoje bendros investicijos idėja tik vystosi, todėl apie šį metodą rimtai kalbėti dar negalima.

Labai retai investuotojai turi galimybę realiai susirasti partnerius, kurie būtų pasiruošę reikalauti lygiomis dalimis (arba priklausomai nuo įnašo) nekilnojamojo turto pajamų, netrukdydami pelnui. Tuo pačiu galimybė į investicinį projektą įtraukti draugus ar gimines investicijas padarys mažesnėmis ir pastebimai pelningesnėmis.

Prisijungimas prie investuotojų klubo. Yra daug bendruomenių, kuriose investuotojai ieško bendraminčių, galinčių padėti vieni kitiems ne tik patarimais, bet ir finansiškai. Tokiuose klubuose yra daug žmonių, kurie investicinėmis sąlygomis gali investuoti į jūsų projektą ir tokiu būdu galėsite gauti savarankiškų pajamų bei teikti pelną partneriams.

Taip pat gana nauja idėja Rusijai. Tai kolektyvinis finansavimas. Galite pradėti projektą, kuris pritrauks investicijų, kad galėtumėte investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Investicinis projektas turės veikti kaip visa akcinė bendrovė – žmonės pirks šio projekto akcijas ir tikėsis pelno. Tinka komercinio nekilnojamojo turto pirkimui ir nuomai, o vėliau pardavimui.

Gana sunku savarankiškai surinkti lėšų nekilnojamojo turto pirkimui. Štai kodėl pradedantieji skatinami pritraukti partnerius bet kokiomis priemonėmis. Labiau patyrę investuotojai galės ne tik investuoti, bet ir nukreipti tinkama linkme, iš pradžių padėdami ir auklėdami. Tai daug vertingesnė patirtis, netgi svarbiau nei pelnas.

Robertas Kiyosaki – vienas garsiausių pasaulio verslininkų ir saviugdos trenerių parašė knygą, kurią turėtų perskaityti kiekvienas nekilnojamojo turto investuotojas. Tai vadinama „investavimu į nekilnojamąjį turtą“.

Jame pateikiama išsami strategija tiems, kurie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą ir iki 40 metų turėti 5-6 nekilnojamąjį turtą bei turėti stabilias pasyvias pajamas ir beveik nieko neveikti. Knygoje gausu įdomių dalykų ir spąstų. Jis bus naudingas visiems, nors ir labiau pritaikytas Vakarų ir Rytų realybėms nei Rusijos ir NVS šalims.

Apibendrinant išvadą : Investavimas į nekilnojamąjį turtą yra vienas labiausiai aptarinėjamų ir populiariausių investavimo būdų tarp paprastų žmonių. Jis pasižymi minimaliais reikalavimais investuotojų patirčiai, tačiau yra itin reiklus piniginei. Investicijų į nekilnojamąjį turtą grąža yra 2-9 metai, priklausomai nuo pasirinkto pajamų būdo.

Kaip minėta aukščiau, daug kas priklauso nuo to, kaip investuosite į nekilnojamąjį turtą: įsigykite patys ar investuokite į vieną iš REIT fondų. Pabrėžsime kiekvieno metodo naudą, kartais pasižymėdami, jei tai taikoma tik vienam iš jų.

1. Patikimumas. Visada, kai kalbama apie šią pinigų investiciją, vienas pagrindinių privalumų yra patikimumas. Iš tiesų, nekilnojamasis turtas kaip investicinis turtas yra apsaugotas nuo daugelio pavojų. Tai apima ir baisiausią riziką – infliaciją. Be to, nekilnojamasis turtas yra vienas iš nedaugelio investicinio turto, kurį galima apdrausti.
2. Didelis derlius. Nepriklausomai nuo to, ar užsiimsite savarankišku investavimu į nekilnojamąjį turtą, ar savo investicijų valdymą patikėsite REIT fondui, gausite stabilias ir dideles pajamas.
3. Didelis likvidumas.Ši dalis taikoma tik REIT fondams. Jei reikės grąžinti turtą, problemų nekils. Galite tiesiog išimti juos iš fondo arba parduoti savo dalį kitiems investuotojams.
4. Platus pinigų investavimo krypčių pasirinkimas. Nekilnojamas turtas turi gana platų įvairių sričių spektrą. Tai gali būti ir žemės sklypai, ir prekybos centrai. Pasirinkimas tikrai didžiulis.

4 akivaizdūs trūkumai investicijos į nekilnojamąjį turtą

Kiekvienas medalis turi dvi puses. Ne išimtis ir investicijos į nekilnojamąjį turtą. Tačiau, palyginti su pliusais, bus dar keletas detalių.

• Priklausomybė nuo ekonominės padėties šalyje.Šis trūkumas būdingas visoms investicijoms, kurios yra susietos su bet kuria valstybe, nesvarbu, ar tai būtų nekilnojamasis turtas, ar valstybės valdomų įmonių akcijos.
• Mažas likvidumas. Tai taikoma tik savarankiškam nekilnojamojo turto pirkimui. Potencialaus kliento paieška ir tolesnis pardavimas gali užtrukti ne vieną mėnesį.
• Aukštas įėjimo slenkstis. Vėlgi, šis punktas taikomas tik savarankiškam investavimui. Įprastam įėjimui jums reikės mažiausiai 50 000–100 000 USD. Ne kiekvienas privatus investuotojas gali sau leisti tokią sumą.
• Poreikis dalį pelno atiduoti valdymo įmonei. Ir tai jau yra grynai REIT fondų nuosavybė. Tai būdinga bet kokiems investiciniams fondams ir laikomas mokėjimu už pajamų pasyvumą.

Apskritai nekilnojamasis turtas, kaip ir bet kuris investicinis projektas, turi savų pliusų ir minusų. Todėl prieš įnešant indėlį būtina įvertinti visus galimus investavimo būdus ir išsirinkti sau tinkamiausią.

Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą – pagrindiniai investicinio projekto etapai

Dabar verta daugiau kalbėti apie detales. Į absoliučiai bet kokią investiciją reikia žiūrėti protingai, o tuo labiau į tokias dideles investicijas kaip nekilnojamasis turtas. Išsamiau pažvelkime į tokio investicinio projekto įgyvendinimo etapus.

• Pirmas etapas – finansinių galimybių įvertinimas

Pirmiausia reikia nustatyti savo finansines galimybes, t.y. Kiek pinigų planuojate mokėti už šią investiciją. Nuo to visiškai priklausys tolesnis jūsų investicijų likimas. Jei turite nedidelę sumą, geriausias sprendimas būtų investuoti į REIT fondą arba įsigyti žemės. Jei turite daug pinigų, tuomet jau galite svarstyti apie tiesioginį nekilnojamojo turto įsigijimą.

Taip pat verta pagalvoti, kad nekilnojamasis turtas yra turtas, kuris gali ne iš karto pradėti nešti pajamas, o tai gali atrodyti kaip minusas, tikintis greitų pajamų. Todėl jei nuspręsite savo galimybes padidinti paskola, tuomet įvertinkite savo galimybes ją grąžinti, o ne pasikliauti potencialiomis pajamomis iš nekilnojamojo turto.

• Antras etapas – nekilnojamojo turto rinkos įvertinimas

Jei nuspręsite, kad galite užsiimti savarankišku investavimu, tuomet turite nuodugniai išstudijuoti nekilnojamojo turto rinką, palyginti tam tikrų pasiūlymų privalumus ir trūkumus. Jūsų investicijos sėkmė visiškai priklausys nuo to.

Paprastai galima nubrėžti gana tiesioginę paralelę, įvertinti rizikas, nustatyti pliusus ir minusus. Kuo daugiau laiko skirsite rinkos tyrinėjimui ir kuo kruopščiau tai atliksite, tuo jūsų investicija galiausiai bus pelningesnė. Gali būti situacija, kai šiuo konkrečiu momentu labiau apsimoka visai neinvestuoti, o laukti, kol kaina nukris.

Mokantis savarankiškai, rekomenduojama pasitelkti privačių maklerių pagalbą, kuri suteiks profesionalias konsultacijas. Tačiau jie turi ir minusų, būkite atsargūs, gali bandyti parduoti jums vieną iš savo objektų, užuot suteikę visapusišką konsultaciją.

• Trečias žingsnis – pasirinkite objektą

Jei situacija rinkoje yra palanki, galite pereiti tiesiai prie objekto pasirinkimo. Privatiems investuotojams įperkamiausias ir patogiausias pasirinkimas yra būstas. Ir čia yra trys pasirinkimai, kokį turtą pirkti:

• Pirkimas antrinėje būsto rinkoje. Ši parinktis turi vieną trūkumą, ji yra pati brangiausia, tačiau pelną galite pradėti beveik iš karto.
• Pirkimas pirminėje rinkoje.Ši parinktis apima pirkimą naujame pastate, o čia aš sugalvoju savo privalumus ir trūkumus. Paprastai nauji pastatai yra žymiai pigesni nei plotai antrinėje rinkoje. Tačiau reikia atsiminti, kad norint sutvarkyti gyvenamąją erdvę reikės papildomų pinigų investicijų.
• Perkamas statomas namas. Ši parinktis turi vieną didelį pliusą ir keletą minusų. Ši pinigų investicija bus pelningiausia finansiniu požiūriu. Pirkti butą statomame pastate gali kainuoti 40% daugiau nei naujame name. Tačiau čia reikia atsižvelgti į keletą veiksnių. Pirma, turėsite palaukti keletą metų, kol namas bus pradėtas eksploatuoti. Antra, nėra žinoma, kokia infrastruktūra bus šalia statomo objekto. Trečia, visada yra tikimybė, kad šis objektas virs ilgalaike statyba, o tai yra papildoma rizika investuotojui. Norėdami suprasti visas subtilybes ir akimirkas, siūlome susipažinti su medžiaga

Jei kalbėtume apie būsto tipą, tai patraukliausias pasirinkimas yra elitiniai pastatai, nes jie turi didžiausią likvidumą.

• Ketvirtas etapas – pirkimas ir nuoma

Jei nesate nekilnojamojo turto ekspertas, pirkdami būstą būtinai kreipkitės į profesionalų teisininką. Jo paslaugų kaina – lašas jūroje, lyginant su buto kaina. Ir jūs turite apsisaugoti nuo sukčių. Jis taip pat išsamiai paaiškins mokesčių komponentą: ką, kur ir kada mokėti. Po to galite užsiimti įsigyto turto nuoma. Atsipirkimo terminai svyruoja nuo 3 iki 8-10 metų, priklausomai nuo to, kokio tipo būstas buvo įsigytas ir kaip sėkmingai pavyko jį išnuomoti.

TOP-5 pelningi investiciniai projektai, susiję su nekilnojamuoju turtu

Visuotinai pripažįstama, kad darbas šia kryptimi turi mažesnę riziką nei prekyba biržoje. Kaip bebūtų keista, bet ekspertai pritaria tokiai nuomonei, patvirtindami, kad nekilnojamasis turtas yra daug patikimesnis nei ne tik vertybiniai popieriai, bet ir rizikos investicijos.

Bet reikia suprasti, kad nekilnojamasis turtas yra kitoks, o būsto pirkimo pusiau apleistame kaime negalima vadinti gera investicija, nes. jis turės nemažai trūkumų, kurie neprisidės prie pajamų generavimo. Nors prabangaus būsto įsigijimas didmiestyje bus labai pelninga investicija, kurioje aiškiai vyraus pliusai, o ne minusai.

Pažvelkime atidžiau į investicinius projektus, susijusius su nekilnojamojo turto įsigijimu.

Pirmoji vieta - REIT lėšos

Visų pirma, investiciniai fondai, užsiimantys nekilnojamuoju turtu, arba REIT fondai. Jie sujungia visas geriausias finansinių ir realių pinigų investicijų savybes, siūlydami savo investuotojams palankias sąlygas dirbant su nekilnojamuoju turtu.

Dauguma REIT fondų dirba su užsienio nekilnojamuoju turtu, nes tai yra stabiliausias ir patikimiausias turtas, galintis generuoti didelę grąžą. Be to, užsienio rinka gali pasiūlyti kur kas įdomesnių variantų, o Maskvos ir Sankt Peterburgo nekilnojamojo turto rinka kartais gyvena pagal savo, labai keistus įstatymus.

Tiems, kurie nėra susipažinę su investicinio fondo veikimu, trumpai paaiškinkime. Egzistuoja labai daug patrauklių, bet kartu ir labai brangių investicinių projektų, kuriuos finansiškai įvaldyti pavyks ne kiekvienam investuotojui. Tokiems atvejams sukuriami investiciniai fondai su bendra sąskaita. Investuotojai, atsižvelgdami į savo finansines galimybes, įneša įnašus, po kurių projektas pradedamas eksploatuoti. Iš projekto gautas pelnas pasidalija visiems fondo dalininkams, priklausomai nuo įnašo. Tačiau REIT fondas turi savo ypatybių. Nekilnojamas turtas – tai projektas, kuris labai ilgai neša pelną, todėl jie neapsiriboja darbu su vienu objektu. Galite investuoti pinigus į stabilų darbo fondą ir iškart pradėti nešti pelną.

Remdamiesi REITINVEST fondo pavyzdžiu, pažiūrėkime, kaip tokios organizacijos veikia, ir išsiaiškinkime privalumus ir trūkumus:

• Tokių fondų pajamingumas vidutiniškai siekia 5-10%. Konkrečiu atveju su REITINVEST investuotojai gauna nuo 5 iki 7 proc. Visi indėliai atliekami Didžiosios Britanijos svarais, o tai reiškia, kad mokėjimai taip pat atliekami jais. Palyginimui, bankai siūlo indėlius su 1,5% palūkanų norma Didžiosios Britanijos svarais. Norėdami palyginti šias dvi kryptis, rekomenduojame perskaityti straipsnį « Banko indėlis arba REIT - fondą? »
• Be to, reikia atsižvelgti į tai, kad tokiu atveju pajamos yra visiškai pasyvios, o tai taip pat svarbu.
• Valdymo įmonė prisiima visas administracines funkcijas. Tai apima ir mokesčių mokėjimą, kuris įvairiose šalyse svyruoja nuo 7 iki 13 proc.
• Suteikia galimybę stambiems investuotojams naudotis fondo kurortinėmis patalpomis.

Verta paminėti, kad stambūs investuotojai, turintys galimybę savarankiškai investuoti į nekilnojamąjį turtą, naudojasi REIT fondų paslaugomis, nes tai žymiai sutaupo laiko, atlaisvindamas jį kitiems projektams ar savo verslui. Medžiaga išsamiau papasakos apie darbo principus. « Kaip mes dirbame ? kaip tapti investuotoju ? »

Antra vieta – investicijos į nekilnojamąjį turtą užsienyje

Kaip minėta aukščiau, užsienio nekilnojamojo turto rinka yra patrauklesnė nei vidaus. Europos rinka kasmet padidina savo vertę, suteikdama stabilias pajamas investuotojui. Be to, nepamirškite apie tai, kad turint nuosavą turtą bet kurioje šalyje lengviau gauti leidimą gyventi ar pilietybę, o tai yra didelis pliusas jį įgyjant. Norėdami suprasti, kaip tai vyksta, rekomenduojame perskaityti straipsnį «

Tačiau reikia atsiminti keletą veiksnių:

• Mokesčių sistema. Įvairiose šalyse tai veikia skirtingai. Tuo pačiu metu Europos šalyse apmokestinimo problema yra opesnė, ypač užsienio piliečiams.
• Nepamirškite, kad turėsite nuolat bendrauti su vietinėmis komunalinėmis ir miesto planavimo tarnybomis.Šiems tikslams geriausia būtų samdyti vietinį vadovą, kuris visus reikalus spręs tiesiogiai. Tai ypač aktualu, jei gyvenate kitoje šalyje.
• Taip pat turite būti pasiruošę, kad mokesčių inspekcija jūsų paklaus finansų, už kuriuos buvo įsigyta, kilmės.

Užjūrio nekilnojamojo turto rinka labai patraukli, tačiau apskritai ji tinkama tik profesionalams.

Trečia vieta – buto pirkimas

Dabar grįžkime į savo realijas ir pakalbėkime apie populiariausią investavimo į nekilnojamąjį turtą būdą – buto pirkimą. Jam būdingi keli privalumai: santykinis pasiekiamumas ir minimali rizika, ypač dideliems miestams. Principas paprastas ir aiškus: perkame butą pigiau, parduodame brangiau, o tuo tarpu išnuomojame, gaudami papildomo pelno. Rinkdamiesi gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą turėtumėte atkreipti ypatingą dėmesį į keletą punktų:

• Teritorija, kurioje yra namas. Daugeliu atžvilgių vietovės prestižas lemia ir nuomos kainą, o kartu ir nuomos kainą. Pliusas yra vieta netoli centro ir šalia jo esančios vietos.
• Rajono infrastruktūra. Tai taip pat svarbus veiksnys. Mokyklos, vaikų darželiai, prekybos centrai – visa tai ir namų artumas tiesiogiai įtakoja išlaidas. Atskirai verta pabrėžti metro stočių, jei tokių yra mieste, artumą.
• Buto išplanavimas. Kitas labai svarbus veiksnys, galintis labai paveikti kainodarą. Pavyzdžiui, gretimi kambariai yra minusas butui, kurį nori parduoti, kainuoja pigiau nei atskirai. Taip pat svarbesnis yra vonios ir tualeto išplanavimas.

Jei nesate profesionalas ir NT rinkos žinovas, tuomet geriausia kreiptis pagalbos į profesionalius maklerius. Tačiau verta atsiminti, kad sėkmingai atlikus sandorį turėsite sumokėti jiems nemažus komisinius.

Ketvirta vieta – žemė

Nuosavybės požiūriu žemė yra pigiausias privačiam investuotojui prieinamas turtas. Tačiau juos reikia mokėti tinkamai valdyti, kitaip neturėsite naudos. Taip pat verta prisiminti, kad visi žemės sklypai turi savo specifikaciją, kuri turi savo pliusų ir minusų. Ne visi jie tinkami gyvenamajai ar komercinei plėtrai. Tačiau visa tai žemės įsigijimas nuosavybėje turi daug privalumų:

• Praktiškai jokių nesąžiningų sandorių, jei nekalbame apie ypač patrauklų sklypą, į kurį pretenduoja keli investuotojai vienu metu.
• Supaprastintas apmokestinimas.Žemės savininkams pastarieji šiek tiek supaprastina apmokestinimą, o pačius mokesčius sumažina.
• Žema kaina. Kaip minėta aukščiau, žemė yra pats prieinamiausias turtas.

Penkta vieta – komercinė nuosavybė

Komercinis nekilnojamasis turtas penktoje vietoje yra tik todėl, kad, be rimtų finansinių investicijų, reikia ir nemažos patirties. Komercinis nekilnojamasis turtas apima keletą objektų:

• sandėliai;
• biuro patalpos;
• automobilių stovėjimo aikštelė;
• prekybos centrai;
• parduotuvės.

Sąrašas čia nesibaigia, tai yra dažniausiai pasitaikantys komercinio nekilnojamojo turto objektai. Tokios patalpos visada paklausios, verslo centre įsigytos grindys leis uždirbti didelę sumą.

Tačiau nesėkmingų investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą susigrąžinti beveik neįmanoma. Kiekviename mieste galite rasti daug pusiau tuščių sandėlių ir biurų pastatų. Dirbant su komerciniu nekilnojamuoju turtu, būtina atsižvelgti į keletą niuansų, apie kuriuos gali žinoti tik patyręs verslininkas.

Daugiau informacijos apie šią kryptį pasakys medžiaga

Investicijos su nedideliu kapitalu – ar tai įmanoma?

Tradiciškai nekilnojamasis turtas laikomas projektu su aukštu įėjimo slenksčiu. Bet ar įmanoma apeiti šią ribą ar ją įveikti, turint palyginti nedidelę sumą. Kaip bebūtų keista, bet tai įmanoma. Yra trys būdai, pažvelkime į juos išsamiau:

1. REIT- lėšos.Šis metodas buvo išsamiau aptartas aukščiau, tačiau tiesiog neįmanoma to nepaminėti. Turėdami santykinai nedidelę pinigų sumą, galite pelningai juos investuoti investicinių fondų pagalba, gaudami pasyvias pajamas. Šis metodas idealiai tinka visiems, kuriems nerūpi nekilnojamojo turto nuosavybė.
2. Paskolos ir paskolos. Bet jei svarbu turėti nekilnojamąjį turtą, tuomet turite skolintis. Geriausiu atveju turtingi giminaičiai ar draugai gali suteikti jums paskolą mažomis palūkanomis arba be jų. Tačiau greičiausiai teks bendradarbiauti su bankais, kurie turi nemažai trūkumų. Renkantis paskolą, turite patys paskaičiuoti savo finansines galimybes, atsižvelgdami į dabartines pajamas. Ateityje pelnas iš nekilnojamojo turto nuomos galės iš dalies arba visiškai padengti mėnesines paskolos įmokas, bet ne pradinėse stadijose.
3. Pinigų investavimas į kitą investicinį projektą. Jeigu svajojate tapti nekilnojamojo turto savininku, bet skolintis ne jums, tuomet lieka tik trečias pasirinkimas. Investuokite savo pinigus į kitus projektus, pavyzdžiui, vertybinius popierius. Po kelių sėkmingų pinigų investicijų galėsite savarankiškai investuoti į nekilnojamąjį turtą. Norėdami pasirinkti projektą, rekomenduojame perskaityti medžiagą ""

Kaip pigiai įsigyti nekilnojamąjį turtą: 3 geriausi variantai

Kitas labai svarbus klausimas, kurį reikėtų aptarti sprendžiant investavimo į nekilnojamąjį turtą klausimą – kaip įsigyti turtą su maksimalia nauda sau. Taigi, pažvelkime į keletą įdomiausių ir prieinamiausių variantų:

1. Pirkimas statomame name. Tai pats pelningiausias variantas. Ankstyvosiose kūrimo stadijose galite sutaupyti tikrai didelių pinigų. Pirkti butą už pusę jo tikrosios vertės yra gana realu. Tačiau reikia atsiminti, kad visada yra rizika, kad jūsų namas virs ilgalaike statyba. Kiekviename didesniame mieste yra apgautų investuotojų komitetai. Ir naujienose nuolat pasirodo istorijos apie tokias ilgalaikes statybas. Todėl rinkitės tik patikimus kūrėjus, kurie turi turtingą portfelį ir yra užsakę ne vieną objektą.
   Tačiau tuo pat metu nepamirškite, kad su laiku turėsite sumokėti už savo pigumą. Kuo didesnę nuolaidą gausite, tuo ilgiau turėsite laukti. Laukimas gali užtrukti iki 3-5 metų.
2. Nekilnojamojo turto aukcione. Reguliariai vyksta aukcionai, kuriuose bankai bando parduoti įkeistą nekilnojamąjį turtą – tai galimybė kiekvienam įsigyti butą žemesne nei rinkos kaina. Taip pat nuolat vyksta nekilnojamojo turto aukcionai, kurie turi būti parduoti fizinių asmenų bankroto atveju. Tačiau reikia suprasti, kad aukciono dažnai nepasiekia pačios „skaniausios“ partijos, o tai, kas ten yra, neįdomu.
3. Pardavimai. Galbūt tai skamba šiek tiek juokingai, bet vystytojai rengia savo butų išpardavimus. Jie suinteresuoti parduoti kuo daugiau objektų, nors ir už mažesnę kainą. Tačiau reikia nepamiršti, kad sprendimas turi būti priimtas greitai. Kaip sakoma, pasiūlymas ribotas.

Padidinti pelną iš nuosavo nekilnojamojo turto – keli praktiniai patarimai

Taigi, nusipirkę butą tapote visaverčiu investuotoju. Turite toli siekiančių planų dėl pinigų, kuriuos gausite jį išnuomoję. Ar investavote į komercinį nekilnojamąjį turtą, nesvarbu, daug svarbiau, ką galite padaryti dabar, kad ateityje gautumėte daugiau pajamų.

1. Remontas. Pirmas dalykas, kuris ateina į galvą, yra atlikti kokybišką namo remontą. Iš tiesų, kokybiškai ir gerai atlikta renovacija gali padidinti nuomos kainą iki 20%. Nereikia taupyti medžiagoms. Nuomininkai atidžiai tikrina jų kokybę. Viską išklijavę pigiais tapetais, nuomos kainos nepakelsite nė cento, o išlaidų patirsite patys.
2. Pertvarkymas. Tai ypač pasakytina apie gana senus namus, tačiau nauji pastatai gali turėti baisų išplanavimą. Kompetentingas pertvarkymas gali visiškai pakeisti jūsų buto išvaizdą, paversdamas jį iš negražaus kambario į garbingą mansardą.
   Tačiau nepamirškite, kad visi laikančiųjų sienų pakeitimai turi būti suderinti su vietine PTI.
3. Komercinio turto naudojimas kaip gyvenamasis ir atvirkščiai. Puikus pavyzdys yra butai. Jie laikomi negyvenamaisiais, tačiau juos galima išsinuomoti už visavertį butą. Galite atlikti atvirkštines operacijas, viskas priklauso nuo konkretaus poreikio.

Apibendrinant

Šiuolaikinė investicija į nekilnojamąjį turtą, kurios pliusus ir minusus apsvarstėme, yra labai perspektyvus investicinis projektas, galintis užtikrinti nuolatines pasyvias pajamas. Ir nesvarbu, kokį biudžetą turite, šiuolaikiniai investiciniai projektai leidžia dirbti su minimaliu finansiniu turtu.

Pirmą kartą legali nekilnojamojo turto rinka tapo žinoma maždaug prieš 40 metų. Planinės ekonomikos laikotarpiu visa infrastruktūra ir komercinė nuosavybė priklausė valstybei, tai yra Sovietų Sąjungai. Vadinasi, įsigyti namą ar kitokio tipo patalpas buvo labai sunku. „Dėl bendradarbiavimo“ įstatymo dėka žmonės, turintys galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą, turi galimybę atlikti pirmuosius turto pirkimo-pardavimo sandorius. O žlugus Sąjungai ir išleidus „Dėl gyvenamojo turto privatizavimo“ įstatymą, nekilnojamojo turto sandorių skaičius kasmet dinamiškai auga.

Investavimo į nekilnojamąjį turtą ypatybės

Investavimas į nekilnojamąjį turtą – tai finansinis procesas, apimantis lėšų investavimą į statomą ar parduodamą gyvenamosios ar negyvenamosios paskirties objektą. Investuotojai, nusprendę dalyvauti tokio pobūdžio finansavime, turi atsižvelgti į tai, kad investicijos gali pasiteisinti tik po tam tikro laiko. Pelnas iš investicijų gali būti išreikštas materialinėmis gėrybėmis arba papildomu pajamų šaltiniu.

Profesionalai šį pelno gavimo būdą mieliau vadina smulkiu individualiu verslu. Be to, investavimas į turtą šiuo metu yra gana populiarus pasiūlymas vidaus rinkoje. Taip yra dėl to, kad įmonėms, užsiimančioms objektų statyba, nuolat reikia didelių ar mažų investuotojų, galinčių finansuoti jų projektą. Tuo pačiu metu, sudarydami sandorius, investuotojai turi galimybę gauti vieną iš pajamų rūšių, įskaitant:

1. pasyvios pajamos. Tai reiškia investicijų ar įsigyto nekilnojamojo turto sumą. Tokias pajamas galite gauti pirkdami būstą statybos stadijoje, o po to jį išnuomodami, pradėję namą eksploatuoti.
2. Perpardavimo procentas. Turto įsigijimas planavimo etape arba statybų pradžioje yra pelningas sprendimas, nes šiuo laikotarpiu kvadratiniai metrai yra daug pigesni. Atitinkamai, pridavęs namą naudoti, investuotojas gali parduoti butą, patalpas ir kitą nekilnojamąjį turtą gana brangiai.

Remiantis aukščiau pateikta informacija, galime teigti, kad pajamos iš investicijų į nekilnojamąjį turtą yra skirtumas po sandorio sudarymo. Turto perpardavimas – tai veikla, kuri priklauso aukščiausio ir vidutinio lygio nekilnojamojo turto įmonių kompetencijai. Jų darbo esmė – ankstyvas daugybės butų pirkimas naujuose pastatuose, kad juos būtų galima perparduoti palankiomis sąlygomis.

Į kurį nekilnojamąjį turtą pelninga investuoti: pasirinkimo taisyklės

Ekspertų teigimu, investicijos į nekilnojamąjį turtą yra saugiausias investavimo būdas nei, pavyzdžiui, akcijos, startuoliai ir kitos rūšies indėliai. Tokią nuomonę lemia tai, kad komercinio ir gyvenamojo tipo objektai yra mažiau jautrūs kainų kritimui. Išimtis gali būti netvarkingi pastatai ir statiniai. Tokios investicijos ypač sėkmingos megapoliuose, kurių negalima pasakyti apie investicijas į nekilnojamąjį turtą mažame miestelyje dėl mažo turto likvidumo nei, pavyzdžiui, Maskvoje ar Sankt Peterburge, kur tas pats parametras yra svarbesnis. .

Norėdami pasirinkti perspektyviausią kapitalo investavimo kryptį, turite susipažinti su kiekviena iš jų. Verta paminėti 5 pagrindinius investicinius objektus:

1. Gyvenamosios patalpos.
   Pats prieinamiausias ir patikrintas metodas, kuriam būdingas mažas rizikos lygis. Investavimo į tokius projektus esmė paprasta ir aiški: reikia nusipirkti gyvenamąjį plotą, kad vėliau jį parduotų už didelę kainą. Yra ir kita įvykių baigtis – nuoma už stabilų ir ilgalaikį pelną. Investuotojai, nusprendę įsigyti butą ar privatų namą, turėtų atsižvelgti į tam tikrus atrankos kriterijus. Tarp jų:
   • vieta (rajonas);
   • būsto būklė ir išplanavimas;
   • būtinos infrastruktūros (mokymo įstaigų, parduotuvių, gydymo įstaigų ir transporto mazgų) prieinamumas.
     Investuotojams, norintiems gauti maksimalią naudą iš savo investicijų, rekomenduojama savarankiškai ieškoti perkamo objekto, todėl nereikėtų griebtis nekilnojamojo turto biurų paslaugų. Perkant nekilnojamąjį turtą derėtų atkreipti dėmesį į kiekvieną smulkmeną, nes net ir vaizdas pro langą ar kaimynų ratas gali turėti didelės įtakos būsto paklausai ir kainai.
2. Komercinis nekilnojamasis turtas.
   Labiau patyrę verslininkai į tokius objektus mieliau investuoja asmenines lėšas. Komercinės savybės apima:
   • biuro patalpos;
   • Prekybos plotas;
   • sandėliai;
   • gamybos cechų ir kt.
     Investuotojų tarpe stabiliai paklausios patalpos, skirtos biuro darbui ir verslui. Įvairių pajamų verslininkai yra pasirengę mokėti gerą kvadratinių metrų nuomą, o tai reiškia, kad savininko lauks reguliarios ir didelės palūkanos.
3. Žemė.
   Konkreti nuosavybės rūšis, kurios vertė yra maža, palyginti su komercine ar gyvenamąja nuosavybe. Pagrindinės šių objektų savybės yra šios:
   • sklypo pirkimo paprastumas, skirtingai nuo kitų nekilnojamojo turto tipų;
   • operacijų skaidrumas ir minimali sukčiavimo žeme rizika;
   • nereikia mokėti už būsto paslaugas ir atlikti remonto darbus;
   • santykinai mažas mokesčių tarifas;
   • supaprastinta dokumentų tvarkymo sistema;
   • maklerių nereikia.
     Kapitalo investicijos į žemę turi nusistovėjusią klasifikaciją. Pavyzdžiui, sklypams, skirtiems naudoti statybai, būtina panaudoti investicijas trumpuoju laikotarpiu. Atitinkamai ilgalaikės investicijos idealiai tinka pramoninei ar žemės ūkio paskirties žemei. Be privalumų, tokio tipo investicijoms būdingi nedideli trūkumai. Tarp jų neigiamiausia – sugriežtinta už teritorijos išnaudojimą atsakingų valstybės institucijų kontrolė.
4. Užsienio nekilnojamasis turtas.
   Investavimą į turtą užsienyje ekspertai vertina kaip patikimą ir labai pelningą investavimo būdą. Taigi išsivysčiusiose šalyse būsto kainos kasmet auga, todėl nekilnojamojo turto pirkimas pasiteisins.
5. Užmiesčio dvaras.
   Kotedžų ir privačių kotedžų pirkimas ir pardavimas investuotojui gali suteikti didelį ir stabilų pelną. Toks pajamų gavimo būdas geriau žinomas didžiuosiuose miestuose, nes kiekvienam didmiesčio gyventojui reikia atokvėpio nuo taršos dujomis ir gausybės transporto kasdieninio triukšmo.
   Tarp populiarių priemiesčio nekilnojamojo turto pirkimo variantų verta paminėti:
   • nebaigti statyti pastatai;
   • baigtas korpusas;
   • plotai statybos darbams.

Po tam tikro laikotarpio investicijos į priemiesčio turtą įgauna pagreitį ir tampa populiaresnės bei perspektyvesnės. Tuo pačiu investuotojas, pirkdamas tokį nekilnojamąjį turtą, turi atsižvelgti į objekto vietą, susisiekimo komunikacijas, jį supančią infrastruktūrą bei kitas komfortui ir patogumui būtinas sąlygas.

Kokie veiksniai turi įtakos investavimo į nekilnojamąjį turtą sėkmei

Nepaisant didelio susidomėjimo investuoti į nekilnojamąjį turtą, sėkmingų investuotojų šioje srityje kasmet mažėja. Nors galima tvirtai teigti, kad būsto ar patalpų pirkimas ir nuoma yra paprastas procesas, nereikalaujantis ypatingų žinių ir patirties. Paprastai daugelis stambių verslininkų pirkimo ir pardavimo sandorius sudaro padedami tarpininkų, kurie specializuojasi nekilnojamojo turto srityje. Jų užduotis – ištirti visus investicinio objekto parametrus. Taip pat yra nedidelė investicija į nekilnojamąjį turtą, į kurią verslininkai, siekdami sutaupyti, neįtraukia maklerių.

Kiekvienas pradedantis investuotojas turi žinoti, į kokius objektus investuoti asmenines lėšas ir kaip šį procesą atlikti. Be to, norėdami tapti sėkmingu investuotoju savo veiklos pradžioje, turėtumėte nustatyti pagrindinius veiksnius, turinčius įtakos pelningoms investicijoms:

• Nekilnojamojo turto rinkos būklė.
  Prieš finansuojant konkretų projektą, būtina išstudijuoti esamą situaciją toje srityje, kurioje vykdomi sandoriai su nekilnojamuoju turtu. Investuotojo tikslas – nustatyti rinkos būklę ir išanalizuoti jos tendencijas. Jei įmanoma, šiuo klausimu galite pasikonsultuoti su specialistu.
• Investavimo į nekilnojamąjį turtą laikotarpis.
  Kriterijus apibūdina, kuriam laikotarpiui verslininkas yra pasirengęs investuoti pinigus. Ilgalaikiai projektai apima būsto, žemės ar komercinių patalpų pirkimą 3 metų ir ilgesniam laikotarpiui. Į šį skaičių įeina pirminės rinkos objektai, kurių statyba, o vėliau ir perpardavimas reikalauja daug laiko. Tarp trumpalaikių sandorių verta paminėti spekuliaciją antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje. Tokį turtą galima greitai išnuomoti, o jo atsipirkimo laikotarpis yra daug trumpesnis.
• Numatoma investicijų grąža.
  Pagrindinis veiksnys, turintis įtakos tikėtinų pajamų dydžiui, yra laikas. Nuo teisingai pasirinkto sandorio laikotarpio priklauso, ar turtas duos pelno, ar ne. Pažymėtina, kad būsto ar negyvenamųjų patalpų kainų augimas tiesiogiai įtakoja kapitalizacijos didėjimą. Turto nuoma savininkui gali atnešti ir pajamų, ir didelių nuostolių.
• Investicijų suma ir laikas pasyvioms pajamoms gauti.
  Galbūt tai yra esminis veiksnys, parodantis, kiek investuotojas nori investuoti į nekilnojamąjį turtą ir kiek laiko jis pasirengęs skirti savo verslo plėtrai. Investicijų dydžiui didelę įtaką turi turto tipas, vieta ir bendra būklė. Kalbant apie laiką, pradedantieji investuotojai gali manyti, kad gyvenamųjų ar komercinių patalpų procesas nereikalauja valdymo, tačiau taip nėra. Remonto darbams, priežiūrai ir sutvarkymui skiriamas ilgas laikotarpis. Be to, nemažai laiko pareikalaus derybos su nuomininkais ir įvairios paslaugos.

Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą

Vienas dažniausiai naudojamas asmeninio investavimo variantas yra investuoti į naują pastatą, kai atitinkamas turtas yra pradiniame statybos etape. Tokiu atveju plėtotojai siūlo mažas butų kainas naujos statybos namuose. Investuotojo užduotis kuo greičiau sudaryti susitarimą dėl dalyvavimo akcijoje. Būsto kainai didelę įtaką daro laikas, todėl kuo anksčiau investuotojas įsigys nuosavybę, tuo geriau.

Yra ir kitas būdas investuoti pinigus į nekilnojamąjį turtą pirminėje rinkoje – tai hipoteka buto pirkimui banke. Partnerystės sutarties tarp statybų įmonės ir banko įstaigos dėka klientams siūlomos patrauklios paskolos palūkanos. Todėl investuotojui lėšų reikės tik pradiniam įnašui sumokėti ir išlaidoms padengti.

Būsto pirkimas antrinėje rinkoje – dažnas investavimo į nekilnojamąjį turtą variantas, tinkantis investuotojams, turintiems nedidelį kapitalą. Investuotojo tikslas – gauti būsto paskolą iš banko, tuo tarpu geriau rinktis nebrangų vieno kambario butą su gera infrastruktūra. Taip pat nereikėtų didelių sumų investuoti į nekilnojamojo turto rekonstrukciją ir gerinimą, jo nuomai užteks kosmetinio remonto.

Pigesnis būdas investuoti asmenines lėšas – nusipirkti kambarį. Toks turtas investuotojui reikalingas ne asmeniniam naudojimui, o nuomai. Tačiau šis investavimo variantas gali turėti neigiamų aspektų. Pavyzdžiui, buto, kuriame buvo įsigytas kambarys, savininkai gali neleisti jame gyventi nuomininkams.

Kaip nustatyti atsipirkimą

Stambūs investuotojai laikosi pozicijos investuoti į nekilnojamąjį turtą užsienyje. Tokį sprendimą lėmė labiau išsivysčiusi Europos šalių ekonomika, įsipareigojimų nevykdymo nebuvimas, taip pat palankiausios hipotekos sąlygos. Būtent šie rodikliai daro būstą užsienyje patrauklų Rusijos investuotojui.

Ir vis dėlto, nepaisant investavimo objekto pasirinkimo, verslininko tikslas yra sumažinti investicijų į nekilnojamąjį turtą atsipirkimo laikotarpį. Iki šiol yra du veiksmingi būdai tai padaryti:

1. Turto likvidumo didinimas.
   Šis variantas reiškia būsto nuomos kainos padidėjimą, jį išnuomojant kasdien. Šis likvidumo didinimo būdas yra vienas iš agresyvių verslo požiūrių, nes jam būdinga didelė rizika, pavyzdžiui, nuolatinių gyventojų trūkumas ir turtinė žala.
2. Investicinės pajamos iš nuomos.
   Metodas reiškia, kad nereikia išimti pajamų iš investicijų srauto, tai yra, iš nuomos gautos lėšos bus naudojamos naujiems projektams. Taigi investicijų atsipirkimo laikotarpis gali sutrumpėti maždaug 2–2,5 metų.

Su kokia rizika gali susidurti investuotojas?

Bet kuri veikla, kurioje pinigai yra pagrindinė finansinė priemonė, turi tam tikrą rizikingumo procentą. Ne išimtis ir investicijos į Rusijoje veikiantį nekilnojamąjį turtą. Tarp pagrindinių pavojų verta paminėti įtakingiausius:

1. hipotekos rizika.
   Reikia pasakyti, kad 2008–2009 metais trukusi ekonominė krizė Rusijos nekilnojamojo turto rinką šiek tiek paveikė, ko negalima pasakyti apie pasaulinę situaciją. Tuo pačiu metu nekilnojamojo turto kainos Amerikoje ir Europoje patyrė didelių pokyčių ir įgavo mažėjimo tendenciją. Nedidelį nekilnojamojo turto kainų kritimą Rusijoje lėmė hipotekos politikos netobulumas šalyje, nes apie tai čia sužinota tik 2000-ųjų pradžioje. Taip pat galima apibūdinti būsto tendencijos mažėjimą 2015–2016 m., kai Rusijos Federacijoje baigėsi dešimties metų būsto paskolos įmokos. Kartu situaciją lemia tai, kad susidarė gana didelis lėšų negrąžinimo rodiklis.
2. būsto rizika.
   Didelę reikšmę šiuo atveju turi kainos grindys, kurios lemia šių dienų investicijų į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą rizikingumą. Norėdamas palankiomis sąlygomis investuoti asmenines lėšas, investuotojas turi atidžiai stebėti situaciją rinkoje ir, esant neigiamai kainų dinamikai, staigiai sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo sandorius.
3. Statybos rizika.
   Tikėtina lėšų praradimo grėsmė šioje kategorijoje gali pasireikšti dvigubu būsto pardavimu, netikrais vystytojais ir nesąžiningų emitentų nesąžiningomis manipuliacijomis. Investavimas į statomą nekilnojamąjį turtą yra pelninga investicija, atnešanti neblogus pinigus. Tačiau prieš sudarydamas sutartį verslininkas turi atidžiai išstudijuoti atitinkamos įmonės istoriją ir dokumentus.

Profesionalai turi atmintinę, kurioje yra keletas patarimų, į kuriuos reikėtų atsižvelgti norint sėkmingai investuoti ir sumažinti riziką:

1. Investuotojas turi iš anksto nustatyti finansavimo objektą ir išanalizuoti savo finansines galimybes. Nuo šių parametrų priklauso investavimo strategija, materialinių išteklių investavimas ir kompensavimo laikas. Verslininko užduotis – nustatyti laisvų lėšų kiekį ir surūšiuoti teikiamą nekilnojamąjį turtą, kuriuo jis gali pasikliauti.
2. Įvertinkite nekilnojamojo turto rinką ir padarykite pelningų pasiūlymų prognozę. Esant tokiai situacijai, investuotojas turi atidžiai ištirti pasiūlą ir paklausą investicinių santykių srityje, o tada atlikti lyginamąją dominančių variantų analizę.
3. Nekilnojamojo turto pardavėjai neturėtų dalyvauti, ypač kai reikia investuoti į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Daugelis mano, kad tarpininko įtraukimas yra geras sprendimas greitai įsigyjant turtą. Deja, tai klaidinga nuomonė, nes nekilnojamojo turto biuro tikslas yra parduoti nekilnojamąjį turtą brangiai, o investuotojo užduotis – pirkti už mažiausią įmanomą kainą.
4. Nereikėtų keistis į momentinį pelną, nes investavimas į nekilnojamąjį turtą yra vienas iš ilgalaikių sandorių, kurio atsipirkimas vykdomas per ilgą laikotarpį. Pavyzdžiui, pajamas iš būsto perpardavimo bus galima gauti per 2–3 metus, o iš buto ar negyvenamųjų patalpų nuomos – 6–9 metus. Todėl su tokio tipo investicijomis turėtumėte pamiršti greitą pasyvų uždarbį.
5. Ekspertai rekomenduoja naudotis teisinėmis paslaugomis. Tai ypač pasakytina apie sutarčių sudarymą ir dokumentų tvarkymą. Siekdamas išvengti nemalonių incidentų, investuotojas turėtų pasitikėti profesionalu, kuris kompetentingai surašys dokumentus. Advokato dėka mokestinių auditų metu įmušimai ir baudos neįtraukiamos.

Apibendrinant reikia pastebėti, kad investicijos į nekilnojamąjį turtą yra vienas populiariausių ir dažniausiai verslininkų aptariamų investavimo variantų. Jai būdingi nereikšmingi reikalavimai investuotojo patirčiai ir ypatingas lėšų poreikis. Tuo pačiu per 2-9 metus verslininkas galės visiškai susigrąžinti investicijas, kurios buvo investuotos į pasirinktą projektą.