Раздел 1. Жилые здания
Тема 1.1 Классификация жилых зданий
1.1.1 Основные критерии для классификации жилища
1.1.2 Требования, предъявляемые к жилищам
1.1.3 Конструктивные и строительные системы
Тема 1.2 Малоэтажные жилые дома
1.2.1 Одноквартирные жилые дома
1.2.2 Блокированные жилые дома
Тема 1.3 Многоквартирные дома
1.3.1 Квартира, её состав
1.3.2 Типология квартир
1.3.3 Жилые дома секционного типа
1.3.4 Дома коридорного типа
1.3.5 Дома галерейного типа
1.3.6 Дома коридорно-секционного типа
Тема 1.4 Специализированные и специальные дома
1.4.1 Общежития
1.4.2 Гостиницы
1.4.3 Дома-интернаты для пожилых людей
1.4.4 Шумо-, ветро-, пылезащищённые дома
1.4.5 Энергосберегающие системы
Раздел 2. Общественные здания
Тема 2.1 Классификация общественных зданий
2.1.1 Классификационные признаки
2.1.2 Виды помещений
2.1.3 Технико-экономические показатели
Тема 2.2 Общественные здания повседневного пользования
2.2.1 Здания учебно-воспитательных учреждений
2.2.2 Лечебно-профилактические учреждения
Тема 2.3 Общественные здания периодического пользования
2.3.1 Предприятия общественного питания
2.3.2 Предприятия бытового обслуживания
2.3.3 Здания предприятий торговли
2.3.4 Административные здания
Тема 2.4 Общественные здания эпизодического пользования
2.4.1 Зрелищные здания
2.4.2 Спортивные сооружения
2.4.3 Транспортные сооружения
План лекций
Лекция 1. Классификация жилых зданий
Основные критерии для классификации жилища
Требования, предъявляемые к жилищам
Лекция 2. Конструктивные и строительные системы жилых зданий
Характеристика основных КС
Виды комбинированных КС
Конструктивные схемы жилых зданий
Виды строительных систем
Лекция 3. Одноквартирные жилые дома
Виды одноквартирных домов
Принцип функционально- планировочной организации жилища
Типологические признаки одно- и двухэтажных жилых домов. Блокированные дома
Двухквартирные жилые дома
Блокированные многоквартирные дома. Их типологические признаки.
Лекция 4. Многоквартирные многоэтажные дома
Квартира и её состав
Классификация квартир
ТЭП квартиры
Трансформация помещений квартир
Вертикальные коммуникации жилых зданий
Лекция 5. Дома секционного типа
Многосекционные жилые дома. Их типологические признаки
Виды блок-секций
Односекционные жилые дома. Их типологические признаки
Лекция 6. Дома коридорного, галерейного и смешанного типа
Дома коридорного типа
Дома галерейного типа
Дома коридорно - секционного типа
Лекция 7. Специализированные дома: общежития, гостиницы, дома интернаты для пожилых людей
Виды общежитий
Структура архитектурно- планировочной организации общежития
Виды гостиниц
Характеристика основных функциональных групп помещений
Дома-интернаты для пожилых людей
Лекция 8. Специальные дома
Шумозащищённые дома
Ветро-, пылезащитные дома
Энергоэкономичные дома
Лекция 9. Классификация общественных зданий
Виды групп помещений общественных зданий
ТЭП общественных зданий
Учебно-воспитательные учреждения
Детские ясли-сады. Классификация и характеристика групп помещений
Здания лечебно-профилактических учреждений
Лекция 10. Здания общественного питания, торговли и бытового обслуживания
Виды зданий общественного питания
Характеристика функциональных групп помещений
То же зданий торговли
То же предприятий бытового обслуживания
Лекция 11. Зрелищные и спортивные здания и сооружения
Зрелищные здания. Виды и типологические признаки
Спортивные здания и сооружения
Виды и типологические признаки
Здания и сооружения транспорта
Автовокзалы. Виды и типологические признаки
То же ж-д вокзалы
То же аэровокзалы
Введение 3
1. Классификация подземных объектов недвижимости 5
1.1. Подземные сооружения транспортного назначения 6
1.2. Подземные сооружения общественного назначения 7
1.3. Подземные сооружения энергетики 8
1.4. Подземные хранилища 8
2. Проблемы строительства и эксплуатации подземных сооружений 9
2.1. Риски при осуществлении подземного строительства: их виды и методы оценки. 9
2.2. Мониторинг технологической безопасности 11
2.3. Проблемы кадастрового оформления подземных объектов недвижимости 13
3. Перспективы использования подземной недвижимости 16
3.1. Использование готовых подземных пустот 16
3.2. Подземная урбанистика как решение территориальных, социальных и экономических проблем больших городов 17
Заключение 20
Список литературы 23
Выдержка из текста
Мировой опыт стран Европы, Северной Америки и Юго-Восточной Азии показывает, что рост интенсивности освоения и комплексности использования подземного пространства мегаполисов, как одно из магистральных направлений их территориального развития, способствует решению ряда сложнейших социальных, градостроительных, транспортных, экологических и других задач. Под землей благополучно и взаимосвязано размещаются многие объекты инженерно-транспортной, социальной и производственной инфраструктуры. Обеспечивается интеграция подземных и наземных сооружений. Все это позволяет эффективно использовать территориальный ресурс, существенно экономить площади дефицитных городских земель, содействовать охране особо ценных угодий и объектов, снижать загазованность и зашумленность территорий.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованн ых рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сд елан только после расчета стоимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы, а также материалы сети Интернет по исследуемой проблеме.
Вместе с тем, данные научные работы рассматривали лишь отдельные аспекты действий с недвижимым имуществом: его экономическую сущность и свойства как товара, функции и правовое регулирование недвижимости. Вопросу рассмотрения объекта недвижимости с позиции удовлетворения человеческих потребностей разных уровней не уделялось внимания.
Список источников информации
1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015).
2. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395−1 (ред. от 13.07.2015) «О недрах».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.12.2015) «О государственном кадастре недвижимости».
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. Волков К. А. Шутова И. М. Управление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие для студ. спец. 291 500 — Экспертиза и управление недвижимостью — С-Пб.: СПбГАСУ, 2007. — 144с.
7. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.:
- Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 107с.
8. Зерцалов М. Г., Конюхов Д. С., Меркин В. Е. Комплексное освоение подземного пространства: учебник. — М.: Издательство ACB, 2015. — 416 с.
9. Симионова Н. Е. Шеина С. Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. — М.:ИКЦ «МарТ», 2006. — 448 с.
10. Беляев В. Л. Основы подземного градоустройства: монография / Министерствообразования и науки Российской Федерации; ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет». М.:МГСУ, 2012. (Библиотека научных разработок и проектов МГСУ).
11. Беляев В.Л., Романов В.М. Опыт и перспективы применения 3Dкадастра при управлении градостроительным развитием подземного пространства.// Имущественные отношения в РФ, № 1(148), 2014. — с.53−76.
12. Калинин А.Р. Современный опыт освоения подземного пространства Москвы.// Сборник научных работ «Эколого-экономические проблемы природопользования в горной промышленности». — Шахты: Изд-во ЮРО АГН, 2005. — с.26−28.
13. Корчак А.А., Стоянова И.А. Опыт использования подземного пространства в крупных городах. URL: (дата обращения: 24 февраля 2016 года).
14. Порцевский А.К. Варианты использования подземного пространства. URL: geoprotection.narod.ru/genesis/use-underground-1.pdf (дата обращения: 24февраля 2016 года).
15. «Руководство по комплексному освоению подземного пространства крупных городов» (одобрено и рекомендовано к изданию Протоколом Ученого совета РААСН от 30.11.2004).
Требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.
При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.
Постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;
Аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно приобретенного;
Ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.
В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой , под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвесторами » при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.
Приведенные выше системы, классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитьшать основные «товарные» свойства целостного объекта и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Производственная недвижимость является выгодным объектом для инвестиций. Но производственная недвижимость бывает разной, и на сегодняшний день используется несколько классификаций объектов производственной недвижимости.
К классификации производственной недвижимости можно добавить и уровень готовности объектов недвижимости: это готовые к эксплуатации объекты, незавершенное строительство, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции.
Так же классификация объектов производственной недвижимости делится: на недвижимость специализированная и неспециализированная. Такая классификация используется при необходимости оценки производственных объектов. Первый тип производственной недвижимости в этой классификации обычно используется после продажи объекта по тем же направлениям, что и до продажи. К примеру, какой-то завод или производство. Но и в этом случае недвижимость может быть приобретена с целью снесения, освобождения места под другое строительство. Подобные объекты недвижимости редко пользуются спросом. Зато неспециализированная недвижимость покупается и продается достаточно часто.
Тип недвижимости:
|
Специализация |
Характеристики |
|
Химическая промышленность |
Преимущественно одноэтажные здания ограниченной ширины (не более двух пролетов). Используются также многоэтажные здания с провисающим оборудованием. |
|
Машиностроение |
Одноэтажные ж/б здания, удаленные от селитебных районов города. Крупногабаритные цеха площадью не менее 3 тыс. кв.м. Наличие подъездных путей, ж/д ветка. Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Желательно наличие кран-балки. Наличие земельного участка площадью не менее 0,5 Га. |
|
Легкая промышленность |
Планировочная структура зданий принята на основе четкого зонирования площадей этажей с центральным расположением подсобных помещений и вертикальных коммуникационных устройств. Одно- и многоэтажные здания. Наличие всех коммуникаций. Электроэнергия - 220 Вт и более. |
|
Пищевая промышленность |
Высота потолков не менее 3м. Соответствие здания соответствующим технологическим процессам. |
|
Деревообрабатывающая промышленность |
Мощность электроэнергии не менее 380 кВт. Высота потолков не менее 4м. |
|
АЗС |
Наличие резервуаров для хранения горюче-смазочных предложений. Наличие земельного участка площадью не менее 0,1 Га. |
|
Автосервис |
Наличие смотровых ям. Высота потолков более 3м. Наличие всех коммуникаций. |
|
Металлообрабатывающая промышленность |
Ж/б сооружение. Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Наличие подъездных путей, ж/д ветка. Высота потолков - 4м и более. |
|
Перерабатывающая промышленность |
Кирпичное или ж/б сооружение высотой не менее 4м. Бывшее здание элеватора, газо-, нефтеперерабатывающего предприятия. |
|
Сельское хозяйство |
Наличие земельного участка площадью не менее 1 Га. Одноэтажные сооружения. |
|
Издательская деятельность |
Железобетонные перекрытия между этажами. Высота потолков не менее 3-4м. |
|
Строительная промышленность |
Мощность электроснабжения не менее 400 кВт. Желательно наличие кран-балки. Наличие земельного участка площадью не менее 0,5 Га. |
|
Многофункциональные здания |
Здания, обладающие наиболее универсальными характеристиками, достаточными для организации производства различных специализаций. |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство сельского хозяйства РФ
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Алтайский государственный аграрный университет»
Факультет Землеустройство и кадастры /Кадастр недвижимости
Контрольная работа
по дисциплине «Типология объектов недвижимости»
Выполнила Караваева Анна Владимировна
Барнаул 2013
Введение
Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.
Классификация объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.1):
Рис. 1.1. Укрупненная классификация объектов недвижимости
1. Естественные (природные) объекты -- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения.
Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
Для личного подсобного хозяйства;
Для коллективного садоводства и огородничества;
Для подсобных сельскохозяйственных производств;
Для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.
2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
Первичное жилье -- место постоянного проживания;
Вторичное жилье -- загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
Третичное жилье -- предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
размещение в наиболее престижных районах города;
* принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
* кирпичные стены;
* общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
* наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
* наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
* кирпичные стены;
* застройка в двух и более уровнях;
* наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
* возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
* некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
* наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
* большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно:
* размещение в любом районе города;
* соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
* по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
* размещение в непрестижных районах;
* удаленность от основных транспортных коммуникаций;
* принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
* размещение в первых этажах домов других типов;
* заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
Дома с кирпичными стенами;
Панельные дома;
Монолитные дома;
Деревянные дома;
Дома смешенного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.
На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход -- собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения -- индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
В международной практике используется следующая классификация:
1. Международный девелопер.
2. Центральное месторасположение, удобный доступ.
3. Полностью заново отстроенное здание.
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»:
Фальш-полы и подвесные потолки,
Высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м,
Рациональная эффективная сетка колонн -- расстояние между ними не менее 6 м.
6. Подземная парковка и удобный доступ.
7.Система бесперебойного электропитания.
8. Современные системы безопасности здания.
11. Международная управляющая компания.
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».
5. Достаточная парковка и удобный доступ.
6. Система бесперебойного электропитания.
7. Современные системы безопасности здания.
8. Профессиональный арендодатель.
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
10. Международная управляющая компания.
1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Реконструированное здание.
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
5. Качественный ремонт «евростандарт».
6. Достаточная парковка и удобный доступ.
7. Современные лифты.
8. 24-часовая охрана.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Профессиональная управляющая компания.
2. Отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
4. Качественный ремонт «евростандарт».
5. Возможен не очень удобный доступ.
6. 24-часовая охрана.
7. Профессиональный арендодатель.
недвижимость земельный жилой коммерческий
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
9. Профессиональная управляющая компания.
1. Центральное месторасположение.
2. Косметически отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей.
4. Качественный ремонт.
5. 24-часовая охрана.
6. Опытный арендодатель.
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
8. Наличие в здании управляющей структуры.
2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера.
4. 24-часовая охрана.
5. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
6. Наличие в здании управляющей структуры.
1. Различное месторасположение.
2. Не очень удобный доступ.
3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания.
4. Дешевый ремонт.
5. Охрана.
6. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
7. Отсутствие в здании управляющей структуры.
В различных регионах России эта классификация может не совпадать
Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории (класс D), можно выделить:
2. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
3. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.
Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров -- это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.
Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.
4. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 -- 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:
1. Промышленная застройка 60 -- 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.
2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости -- малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.
3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.
4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.
5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.
Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.
Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Список литературы
1. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство, градостроительство и экономика): терминологический словарь. - Казань: Идеал-Пресс, 2005.
2. Стерник Г.М. Методология анализа рынка недвижимости в интересах инвестиционно-строительной деятельности. М., АКСВЕЛЛ, 2007.
3. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» №221 от 24.07.2007 г.
4. ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172 от 21.12.2004 г.
5. ФЗ «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества» №34 от 20.02.2008 г.
6. ФЗ «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» №32 от 18.02.2008 г.
7. Министративный регламент, утвержденный приказом Минэкономразвития от 26.04.2007, №146 «Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства».
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Особенности классификации объектов недвижимости по различным признакам. Земля как базовый объект недвижимого имущества, специфика разделения земельного фонда в России по экономическому признаку. Оценка объектов жилой и коммерческой недвижимости.
контрольная работа , добавлен 28.03.2015
Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
дипломная работа , добавлен 14.08.2015
Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости, основные методы расчета данных затрат. Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания. Влияние амортизации и износа на стоимость объектов недвижимости.
контрольная работа , добавлен 18.06.2010
Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа , добавлен 09.06.2013
Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.
курсовая работа , добавлен 28.03.2014
Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.
курсовая работа , добавлен 20.12.2011
Применение оценки недвижимости для проведения операций отчуждения, постановки на баланс неучтенных объектов, переоценки основных средств, разрешения имущественных споров. Сравнительный, затратный, доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.
курсовая работа , добавлен 30.07.2015
Типология объектов многоквартирного жилищного строительства. Исследование первичного и вторичного рынка многоквартирной жилой недвижимости в Пермском муниципальном районе. Особенности старого фонда, "сталинок", "хрущевок", домов индивидуального проекта.
курсовая работа , добавлен 27.12.2014
Сегментация рынка недвижимости: жилья; коммерческой недвижимости; земельных участков. Характеристика рынка жилой недвижимости Поволжья. Сделки купли-продажи больших земельных участков в Казани. Средняя стоимость объектов первичного и вторичного рынка.
контрольная работа , добавлен 16.08.2010
Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.