- Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
- Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
- Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
- Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
- Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
- Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.
Как получить согласие соседей
Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно !
По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.
Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:
- Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
- Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.
Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.
Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.
Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.
Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.
Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.
Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.
1. Что делать, если возникли проблемы с соседями
Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:
- Отказа соседей от получения уведомления.
- Хранения молчания соседей после получения уведомления.
- Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
- Проживания соседей в других городах.
Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.
2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже
Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.
3. Игнорирование соседями уведомления
Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.
4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно
Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.
Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.
Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.
5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе
Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.
6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство
Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.
Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры
Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:
- Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
- Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
- Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
- Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
- Договора купли-продажи.
- Экспликации.
- Выписки из БТИ.
- Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
- Акта приема-передачи помещения.
- Правоустанавливающих документов на комнату.
- Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
- Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.
После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.
Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.
Что такое преимущественное право покупки в коммуналке
Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.
При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.
Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.
Обойти преимущественное право можно:
- Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
- Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
- Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.
Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.
Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.
Процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры и имеет принципиальное отличие – необходимость отказов от приоритетного права покупки от соседей.
Имеются в виду только соседи, являющиеся собственниками других комнат.
В случае, если право первоочередной покупки было нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение 3 месяцев со дня регистрации.
Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.
Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).
Порядок действий
Пошаговая инструкция, как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии:
- Осмотр комнаты, знакомство с соседями.
- Проверка документов и их подлинности.
- Отказы соседей.
- Заключение договора купли-продажи.
- Регистрация сделки.
- Подписание акта приема-передачи, передача ключей.
Осмотр и знакомство с соседями
Как проверить подлинность бумаг?
Если возникают сомнения в подлинности документов, предоставляемых продавцом, необходимо их проверить. За подтверждением паспортных данных следует обратиться в региональное отделение полиции . В случае подозрений на вменяемость собственника, следует запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера.
А обращение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволит убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Достаточно заказать в этом учреждении соответствующую справку. Все документы из списка продавец обязан предоставить до сделки в оригинале. В случае отсутствия подлинника какого-либо из документов, подойдет заверенная копия (кроме паспорта и правоустанавливающих документов).
Какие документы потребуются от покупателя?
Для семейных граждан нужны паспорта всех членов семьи старше 14 лет , свидетельства о рождении детей и заключении брака.
В случае, когда покупатель привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии.
Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.
Отказы соседей
В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, сособственники в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки.
То есть продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть 2 способа получения отказа от соседей:
- Разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи, а также порядок расчетов. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом.
- Обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако, требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.
Заключение договора
Подписание договора купли-продажи комнаты происходит в присутствии нотариуса и подлежит обязательной госрегистрации. Документы оформляются в 3 экземплярах: для продавца, для покупателя и одна копия остается у нотариуса. В целом документ не отличается от аналогичного при покупке квартиры, однако в нем обязательно должен быть указан размер отчуждаемой доли и подтверждение факта отказа сособственников квартиры от преимущественного права покупки.
Регистрация сделки
После подписания договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать документы в Росреестре. Для этого в МФЦ подается комплект документов:
- копия паспорта покупателя;
- оригинал правоустанавливающего документа продавца;
- оригинал договора купли-продажи (2 экземпляра);
- квитанция об оплате госпошлины.
По истечении 7 дней с момента подачи заявки, новый владелец недвижимости будет вызван для получения выписки из ЕГРП , подтверждающей право собственности.
Подписание акта и передача ключей
Заключительным этапом сделки с недвижимостью является подписание акта приема-передачи жилплощади и передача ключей новому владельцу.
Перед подписанием документа следует убедиться в соблюдении всех договоренностей и удостовериться в надлежащем состоянии комнаты.
Как продать неприватизированное жилье?
По правилам сделки купли и продажи, неприватизированную комнату в коммунальной квартире невозможно продать или купить . При согласии органов местного самоуправления такую жилплощадь можно лишь обменять на аналогичную. Для совершения финансовых операций с недвижимостью, необходимо оформить право собственности.
Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.
Продажа в общежитии
Когда речь идет о продаже комнаты в общежитии, необходимо убедиться в том, что:
- помещение сначала было собственностью государства;
- комната была приватизирована на основании договора найма;
- помещение имеет статус «жилой» и эксплуатируется по назначению.
Комната может продаваться как часть общедолевой собственности или как самостоятельное жилое пространство. В первом случае процедура купли-продажи будет такой же, как у комнаты в коммуналке. Во втором – это отдельный объект недвижимости находящийся в многоквартирном доме (бывшем общежитии). В этом случае отказы соседей не нужны.
В список документов для покупки комнаты в общежитии входит:
- договор об оформлении комнаты в собственность (договор приватизации);
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- техническая документация (техпаспорт и кадастровый паспорт);
- выписка из домовой книги и отказы соседей (если собственность долевая).
Участие нотариуса в сделке
С 2016 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, требуют обязательного заверения у нотариуса. Без этого Росреестр не зарегистрирует операцию.
Такое нововведение призвано исключить незаконные схемы при купле-продаже, дарении или мене жилья.
Риски и подводные камни
При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:
Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Покупка комнаты в коммуналке у соседа - оптимальное решение для расширения жилой площади. Для реализации данного варианта достаточно иметь право собственности только на одну из комнат. В отличие от стоимости квартиры, цена на комнату приемлема даже для молодых семей. Но с юридической точки зрения это один из наиболее сложных вариантов.
Если вы решили выкупить комнату в коммуналке у соседа, придется столкнуться с некоторыми сложностями. Владелец второй комнаты должен быть ее собственником. Если он не приватизировал свою часть, данная жилплощадь является муниципальной собственностью. По закону ее нельзя продать или подарить. Поэтому сначала необходимо приватизировать комнату и получить на нее право собственности.
Обычно не возникает дополнительных проблем, если в квартире всего два владельца комнат. Если один жилец предлагает выкупить у второго комнату при его согласии, просто составляется договор купли-продажи. После оплаты и регистрации документов в Росреестре, собственность переходит к покупателю. Но если в квартире есть несколько собственников. Владелец комнаты должен предложить ее выкупить всем. Может появиться еще один желающий на приобретение этого имущества.
Последовательность действий
Если вы планируете выкуп комнаты у соседа, необходимо выполнить следующие действия:
- Собственник извещает всех проживающих в квартире о своем намерении. Лучше, если извещение будет составлено в письменной форме, а другие собственники поставят подпись в получении. На рассмотрение заявления закон отводит 1 месяц.
- Если комната принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить заверенное разрешение на продажу у нотариуса.
- Заключается договор купли-продажи комнаты.
- Документы вместе с договором подаются на регистрацию в Росреестр.
Если в комнате есть прописанные лица, лучше перед покупкой попросить их сняться с регистрационного учета. В противном случае новому собственнику придется делать это в судебном порядке.
Если вы решили выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире с несколькими собственниками комнат, необходимо пройти юридически установленную процедуру. Многие соседи специально затягивают данный процесс, чтобы максимально оттянуть или предотвратить продажу. Но если комнату выкупает один из жильцов, обычно проблем не возникает.
Согласие соседей не является обязательной процедурой . Но потребуется их уведомить о предстоящей сделке. Для этого следует выполнить следующее:
- Необходимо уведомить соседей, являющихся владельцами других комнат.
- Если кто-то проживает по договору социального найма, необходимо обратиться в Жилищный комитет или районную администрацию. Это необходимо, так как с юридической точки зрения собственником выступает муниципалитет.
- Если в качестве собственника одной из квартир выступает несовершеннолетний или инвалид, необходимо обратиться в Отдел опеки и попечительства за соответствующим разрешением.
Извещение соседей возможно в двух вариантах. Владелец продаваемой доли может самостоятельно уведомить соседей в письменной форме. Предложение следует направить по почте заказным письмом с уведомлением. Но можно воспользоваться услугами нотариуса.
В извещении указываются условия продажи и назначенная стоимость. После этого нельзя продать комнату за меньшую стоимость.
Если другие собственники не планируют покупать комнату, у них можно попросить письменный отказ. Если он получен, нет необходимость ждать 30 дней. Отказ можно заверить у нотариуса или подать в Росреестр. Если отказ не получен по завершении 30 дней, это приравнивается к нему. С этого момента можно заключить сделку купли-продажи без согласия остальных соседей.
Если вы не знаете место проживания одного из собственников, нельзя нарушать его прав на возможность выкупа доли. Необходимо признать его безвестно отсутствующим. Для этого необходимо составить иск в суд о том, что о владельце доли нет никаких сведений в течение года. При этом в иске указывается причина вашего обращения.
Предварительно необходим опросить других жильцов и арендаторов в доме, по возможности следует связаться с родственниками. Если картина не прояснится, суд назначит управляющего его имуществом, которого и можно уведомить о продаже комнаты. Тогда появляется возможность выкупить комнату.
Если место проживания известно, но владелец проживает в другом городе, необходимо его уведомить. Для этого направляется заказное письмо, предварительно заверенное у нотариуса.
Таким образом, чтобы купить комнату у соседа, необходимо выполнить установленную законом процедуру. После этого можно заключить договор и подать документы на регистрацию в Росреестр.
Продавая комнату в квартире, являющейся коммунальной или принадлежащей на праве собственности нескольким лицам (например, разведенным супругам, братьям и сестрам), необходимо понимать, что вся квартира является общей долевой собственностью .
Поэтому продавая свою комнату, Вы продаете долю в этом праве общей собственности на всю квартиру.
В Гражданском кодексе РФ этому процессу посвящена статья 250. Главный посыл ее заключается в том, что остальные собственники квартиры имеют преимущество перед потенциальными покупателями комнаты.
То есть сначала комнату надо предложить купить соседям по квартире. И только, если они откажутся или промолчат, ее можно продавать другим сторонним покупателям .
Важно отметить
Кодекс обязывает продавца комнаты известить других собственников квартиры, коммунальной или находящейся в долевой собственности, о желании продать комнату.
Главное, чтобы это извещение было сделано письменно .
Просто сказать в разговоре о своем намерении недостаточно.
Во-вторых, важно, чтобы вы указали цену, по которой комнату продаете. Надо, чтобы цена в извещениях всем соседям была одинаковой . Нельзя одному соседу предлагать комнату за одну цену, а другому указывать другую.
Как известить соседей
Тут возможны различные варианты. Если вы живете с родственниками в одной квартире, или ваши соседи замечательные люди, вы хорошо ладите , то можно предложить такую схему.
Распечатайте по 2 экземпляра одинаковых извещений для ваших соседей, отдайте лично 1 экземпляр соседу/родственнику , а на втором попросите его расписаться. Не забудьте, чтобы на расписке стояла дата извещения. Она важна для отсчета сроков. Вторые экземпляры с отметкой об извещении соседей храните у себя.
Может случиться, что ваш сосед захочет приобрести у Вас комнату.
Тогда Вы можете начинать оформлять документы по продаже комнаты ему.
Если несколько соседей готовы купить Вашу комнату, Вы сами решайте, чьи условия Вам больше подходят.
Если же никто не может выкупить Вашу комнату, надо обязательно зафиксировать отказ соседей от покупки. Сделать это можно у нотариуса или пригласить соседей в территориальный орган Росреестра. Если соседи не могут пойти с Вами, придется приглашать нотариуса в квартиру.
Получив заверенные отказы от соседей, вы их затем передадите в Росреестр, когда будете оформлять сделку с другим покупателем.
Обязательно!
Добейтесь заверения отказов у нотариуса или в Росреестре. Если будет просто письменный отказ, документы на продажу комнаты не примут .
Описанная процедура сбора отказов соседей применяется, если Вы спешите со сделкой .
Если же время у Вас имеется, и нет лишних денег на оплату услуг нотариуса, можете выждать месяц в соответствии с Кодексом, и, не собирая отказов, продавать комнату.
Если кто-то из Ваших соседей живет в квартире, но не является ее собственником , надо обязательно выяснить, кто настоящий собственник.
Это может быть администрация города или работодатель Вашего соседа.
Может случиться, что в квартире живут арендаторы , а самого собственника Вы не знаете и никогда не видели.
Информацию о количестве и личностях собственников можно получить в Росреестре за определенную плату. Если квартира заселялась до 1998 года, информация о собственниках может храниться в БТИ или паспортном столе .
Выяснив, кто собственник, направьте Ваше извещение в адрес собственника (муниципалитета) заказным письмом . Попросите на почте оформить уведомление о вручении , чтобы подтвердить дату получения ими вашего извещения. Или же сами сходите по адресу и на своем (втором) экземпляре попросите проставить штамп с номером входящего документа и даты.
Если уведомление по вручении Вашего извещения соседям вам вернулось с их росписями , отлично. Значит, Вы свою обязанность исполнили.
Если сосед не пришел за заказным письмом или не захотел его получать , ваше письмо может вернуться к вам с соответствующей отметкой. Это не беда! Главное, вы пытались известить соседа. Сохраните конверт с отметкой для Росреестра.
Указание на извещении или уведомлении даты, когда сосед его получил, является важным моментом .
Именно с нее надо отсчитывать срок, в течение которого нельзя продавать комнату , а надо ждать решения соседей, это один месяц.
При этом месяц может быть в отношении каждого из соседей разным . Ведь может случиться, что извещение они получили в разные дни . Подсчитайте все сроки и только после окончания месяца после извещения всех Ваших соседей можете начать продавать комнату другим посторонним покупателям.
При подаче документов в Росреестр прикладывайте все документы , квиточки, уведомления, которые подтверждают исполнение Вами своих обязанностей об уведомлении соседей. Даже если впоследствии нерадивый сосед захочет оспорить Вашу сделку , не переживайте.
Риски принадлежат не Вам, а покупателю Вашей комнаты. Сосед может подать в суд на Вас, но только с требованием признать его покупателем Вашей комнаты.
А это влечет для него необходимость собрать деньги на комнату — ту же сумму , что Вы получили по договору с другим покупателем, а также заплатить все пошлины и компенсировать Ваши расходы и расходы покупателя.
И еще он должен уложиться в срок (3 месяца) для подачи иска. Если Вы не соблюдете правила продажи и не станете извещать соседей , Росреестр даже не станет регистрировать Вашу сделку с посторонним покупателем.
Документы
- паспорт ваш и покупателя;
- документы на комнату, подтверждающие Вашу собственность: договор купли-продажи, мены, приватизации и пр.;
- свидетельство Росреестра о вашем праве собственности на комнату;
- договор с покупателем;
- акт приема-передачи комнаты;
- копии извещений соседям, а также документы о том, что Вы их известили (уведомления, экземпляры с росписью и штампиками);
- техпаспорт на комнату.
Нюансы
Важный момент, если собственником соседней с Вашей комнаты является ребенок . В этом случае отказ ребенка от покупки Вашей комнаты должен подписать один из родителей ребенка или его опекун (если нет родителей).
Если Вы продаете комнату, которая принадлежит также Вашему ребенку, то потребуется разрешение органов опеки на сделку.
Также важно знать, что цену комнаты надо указывать всем одинаковую и ту, по которой Вы реально ее продадите. Если при продаже соседи узнают, что Вы продали комнату дешевле, чем предлагали им, могут обжаловать Вашу сделку. Ведь они могли отказаться от сделки только из-за цены.
Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире
Все, что освещено в данной статье, касается случаев продажи приватизированных комнат .
Если же Вы живете в комнате по соцнайму , или комната Вам предоставлена как служебное жилье , то продать ее будет невозможно .
Потому что Вы не являетесь надлежащим собственником.
Как видите, процесс продажи комнаты в общей коммунальной квартире вполне можно освоить самостоятельно . Главное, соблюдать пошаговые действия, настойчиво и кропотливо собирать документы, работать с соседями.
Возможно, описанные схемы покажутся Вам необоснованно сложными . Но законодателя можно понять. Его главный посыл при продаже комнаты – соблюсти не только Ваши интересы, но и Ваших соседей, предоставить им возможность выкупить освобождающуюся комнату для улучшения своих условий проживания.
В то же время собственник комнаты ограничивается только обязанностью уведомить соседей о своем желании и месячным периодом ожидания их ответов.
Что не так уж и тягостно. Когда Вы знаете, что Вас ждет впереди, Все преодолимо!
Продажа комнаты считается, по оценкам экспертов, одной из самых сложных, с юридической точки зрения, сделок с недвижимостью. Но их покупают охотно – из-за бюджетной стоимости в качестве доступного жилья, либо разъезжающиеся семьи. Остальные виды жилой недвижимости по стоимости ощутимо выше. Даже за комнату в «малосемейке» нужно заплатить на полмиллиона дороже.
Основные покупатели
Категории граждан, решивших приобрести жилплощадь, разные. Их запросы отличаются в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Если комната находится в Москве или других больших городах, то большинство покупателей – приезжие. Целью для них является получение столичной регистрации или городской прописки.
Еще одна группа в этом сегменте – те, кто рассчитывает на расселение после сноса дома по программе реновации. В остальных случаях комнаты приобретают с целью вложения средств с последующей сдачей в аренду. Есть еще владельцы соседних помещений, желающие выкупить продающуюся жилплощадь, чтобы со временем стать собственниками отдельных квартир.
Этапы продажи комнаты
Законодательно определены правила продажи объектов, находящихся в долевой собственности, к которым относятся и коммунальные квартиры. Комнаты соседей — их доли по закону. К продаже применяются требования, установленные ст. 42 п.6 Жилищного кодекса и ст.250 ГК Российской Федерации. Согласно предписаниям, другие владельцы могут воспользоваться преимущественным правом на покупку жилплощади в коммуналке.
Перед открытием процедуры продажи доли собственник должен предложить соседям, владеющим частями в квартире, выкупить у него свою собственность. Действия оформляются документально и, желательно, нотариусом. Письмо с намерением продать собственность отправляется заказным письмом на адреса проживания соседей. В нем прописываются условия сделки и назначенная цена, которую владелец желает получить от реализации. Предоставляется месяц на рассмотрение со дня получения извещения. Если не изъявляют желания, то пишут письменный отказ. Документ оформляется в Росреестре либо заверяется нотариально.