Как происходит оформление сделки купли продажи квартиры. Договор купли-продажи квартиры: кто имеет право на составление, нюансы составления договора нотариусом

Своя квартира в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи квартиры.

Покупка квартиры, происходит посредством совершения сделки и путем подписания договора купли-продажи квартиры (ДКП). Именно этот договор имеет большую юридическую значимость как для тех, кто продает квартиру, так и для тех, кто ее покупает.

Каждый кто планирует продать квартиру или купить ее, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры является сделкой, по которой Продавец обязуется продать Покупателю квартиру, а в свою очередь Покупатель — ее купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны договора купли-продажи: Продавец и Покупатель квартиры.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем? Покупателем квартиры может являться как физическое, так и юридическое. Могут так же и несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Договор купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора купли-продажи не действительна.

Заверять нотариально договор купли-продажи необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить договор, предварительно внеся это условие в текст договора.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Другими словами, сделку (договор купли-продажи недвижимости) теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

Договор купли-продажи квартиры стал вступать в силу с момента подписания сторонами;
Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель ;
Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода права собственности;
Если ранее момент перехода права собственности происходил после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, то теперь только после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру;
Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

В договоре купли продажи квартиры теперь указывается, что:

в пункте ДКП о вступлении договора в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
в пункте ДКП о моменте возникновения права собственности: Покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Это уточнения в договор купли-продажи квартиры, после последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление договора купли-продажи.

Риски Покупателя в договоре купли

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

При этом Покупатель квартиры оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

Когда риски особенно высоки:

после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации договора купли-продажи недвижимости, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности на квартиру еще не произошла. Значит, можно подписать договор купли-продажи сегодня, а государственную регистрацию перехода права осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за квартиру после государственной регистрации права собственности на квартиру.
когда покупаемая квартира приобретается у наследника или была получена собственником по договору дарения. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемую квартиру. Подробнее о рисках покупателя в статье « «;
при предварительной оплате всей или части суммы, за покупаемую квартиру, до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю права собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без покупаемой квартиры и без своих собственных денег.

Какие меры необходимо принять Покупателю :

перед тем, как заключить (подписать) договор купли-продажи квартиры надо удостовериться, что Продавец имеет право собственности на квартиру, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными собственника. Если собственниками квартиры являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
до заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить права данного собственника на эту квартиру. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию по квартире: описание квартиры, сведения о правах на квартиру, об ограничениях этих прав и правопритязаниях на нее. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест на квартире, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении данной квартиры заявления на регистрацию сделки на переход права собственности;
перед тем как заключить договор купли-продажи Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц на покупаемую квартиру и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами договора купли-продажи недвижимости являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным. В тексте договора необходимо указать:

Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
Описание квартиры: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
Цена квартиры, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
Указание лиц, которые после продажи квартиры имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
Наличие каких-либо обременений на право владения Продавцом этой квартирой. При наличии обременений, но не указания их в договоре купли-продажи квартиры — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в договоре купли-продажи квартиры :

Сроки и порядок передачи квартиры Продавцом Покупателю;
Сроки освобождения Продавцом квартиры;
Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
Прочие условия.

Порядок регистрации договора купли-продажи квартиры

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже квартиры государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого договора купли-продажи квартиры и регистрация перехода права к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

К примеру, участники сделки договорись, что при отсрочке платежа за продаваемую квартиру, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

Тогда сначала регистрируют договор купли-продажи, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права собственности к Покупателю.

В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора купли-продажи квартиры и переход права осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.

Не стоит забывать, что за переход права предусмотрена оплата государственной пошлины.

Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

Покупка и продажа квартиры - это серьезный процесс, требующий основательной подготовки. Ведь речь идет о немаленькой сумме денег. Найти типовой договор не составит труда. На первый взгляд, можно просто подставить в него свою информацию и договор готов к подписанию. Но чтобы самостоятельно правильно подготовить договор купли продажи квартиры, необходимо проверить все документы и учесть все нюансы.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса. Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры , то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства. Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Технический паспорт.
Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

Договор составляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным. Но часто участники сделки считают, что присутствие нотариуса гарантирует «чистоту» сделки. Это, в некоторой мере, соответствует действительности. В то же время нотариальное заверение несет за собой дополнительные затраты. Они могут быть разделены по договоренности сторон.

В договоре должны быть обязательно прописаны все существенные условия сделки. Это является гарантией того, что обе стороны достигнут своих целей.

Стандартный договор купли-продажи должен иметь следующую информацию:

Место и дата подписания договора.
Идентифицирующая информация о сторонах. Это могут быть паспортные данные или полное наименование, если это юридическое лицо.
Предмет договора.
Ссылка на правоустанавливающие документы.
Стоимость объекта и порядок расчета.
Права и обязанности сторон.
Подписи сторон и печать, если какая-либо сторона является юридическим лицом.

Предметом договора является квартира, которая, согласно Жилищного кодексу, должна отвечать следующим требованиям:

Иметь соответствующие санитарно-гигиенические условия.
Целевое назначение помещения - постоянное проживание людей.
Изолированность помещения.

В соответствии с ЖК реализуемый объект в договоре купли-продажи должен быть описан подробно, иначе договор может быть признан недействительным. Необходимо указать адрес квартиры, общую и жилую площадь, этаж, на котором она находится, и кадастровый номер.

Если приобретается не вся квартира, а ее часть, то в договоре должен быть четко прописан размер этой доли в виде простой дроби.

Согласно ЖК РФ, продавец должен в обязательном порядке указать в договоре всех лиц, которые имеют право проживать в данной квартире.

В договоре необходимо указать все обязательства и ответственность сторон, в случае, если сделка признается недействительной. Это может произойти, например, если стало известно, что покупатель или продавец является недееспособными. Также сделка может быть аннулирована, если кто-либо из сторон находился в неадекватном состоянии или подписал договор по принуждению.

Существенным пунктом является цена квартиры. В договоре должна быть прописана стоимость жилья и порядок расчета. Если договор предусматривает рассрочку платежа, то в нем необходимо подробно описать порядок расчета с указанием сумм и дат погашения. Стоимость должна быть указана в рублях и написана прописью. Передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, наличным или безналичным расчетом.

Стороны могут по договоренности указать в договоре заниженную стоимость квартиры с целью уйти от налогообложения или уменьшить его сумму. Продавец может написать расписку, где будет указана полная сумма. Но такая практика очень рискованна для покупателя. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то покупатель сможет вернуть себе только сумму, которая была указана в договоре.

Если квартира продается с находящимся в нем имуществом, то стоит сделать полный его перечень с подробным описанием. Также рекомендуется указывать в договоре ответственность за случайную порчу имущества до момента фактической передачи имущества.

В договоре купли-продажи квартиры должен быть подробно прописан порядок фактической передачи имущества. То есть, конкретная дата, к которой продавец должен освободить жилье и передать комплекты ключей новому владельцу. Стоит расписать, кто будет нести расходы по оплате коммунальных платежей до этого момента.

В договор могут быть внесены любые дополнительные пункты по важным для сторон моментам. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.

Как только стороны подписали договор, он вступает в силу. Но процедура регистрации передачи прав на недвижимость обязательна.

Некоторые особенности

Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре . К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.

С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо . Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.

Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или по решению суда :

Расторжение купли-продажи по согласию сторон совершается в письменной форме.
По решению суда договор может быть признан недействительным в случае несоответствия договора фактической действительности, использования поддельных документов, совершения сделки по принуждению и т.д. После чего квартира должна вернуться в собственность продавца, а деньги - покупателю. С возвратом могут возникать сложности.

Если сторонами было принято решение оформить договор купли-продажи, не прибегая к услугам нотариуса, будет нелишним проконсультироваться с профессиональным юристом. Это поможет уменьшить риск мошеннических действий, потери денег и квартиры.

Если вам требуется помощь в составлении юридически грамотного и исчерпывающего договора купли-продажи квартиры, который полностью обезопасит вас от потери денег и имущества, то напишите об этом в форме ниже. Наш дежурный юрист свяжется с вами в ближайшее время.

– продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца ) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон ) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ) , так и в нотариальной форме , по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется сделки.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке ), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> … ). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП .

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя ), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем .

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи ).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п. ), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Оформление сделок - процесс весьма трудный. И чем важнее операция, тем больше нюансов она будет иметь. В последнее время в России спросом пользуются действия с жилой недвижимостью. Каждому жителю важно знать, как оформить куплю-продажу квартиры. Если разобраться в этом, можно избежать большого количества проблем. Что о процессе должен знать каждый? Какие особенности и нюансы таит в себе сделка купли-продажи жилой недвижимости? Куда обратиться за помощью? Обо всем этом будет рассказано далее. В действительности все проще, чем кажется.

Подготовка недвижимости

Первым делом предстоит поговорить о действиях собственника квартиры. Перед продажей своего имущества ему требуется провести оценку собственности. Для этого приглашают специализированных работников.

Оценщики составляют смету, в которой указывается оценочная стоимость квартиры. Документ поможет определиться с ценой, которую запрашивать за сделку.

Если гражданин задумался, как оформить куплю-продажу квартиры, ему также необходимо разместить объявления о сделке. В них обязательно размещаются фотографии недвижимости. Объявления подаются в газеты и в Интернете. Без этого сделку представить трудно.

Способы оформления сделки

Все перечисленные манипуляции необходимы для поиска покупателей. Что делать, если он уже есть? Как происходит купля-продажа квартиры? Как оформить соответствующее соглашение по закону?

Существует несколько вариантов развития событий. Каждый продавец самостоятельно выбирает, каким именно методом действовать в том или ином случае.

обратиться к риэлтерским компаниям для оформления договора;
самостоятельно заключить соглашение у нотариуса.

Больше никаких вариантов нет. Полностью самостоятельно оформление купли-продажи не производится. На практике все чаще и чаще встречается первый метод действий. Он избавляет и продавца, и покупателя от большинства проблем.

Куда обратиться за помощью

Где оформить куплю-продажу квартиры? Все зависит от выбранного алгоритма оформления сделки. Если говорить в целом об органах, в которые придется нанести визит, их очень много.

А вот сам договор заключается в:

нотариальных конторах;
в агентствах недвижимости.

Как уже было сказано, без каких-либо организаций действовать не получится. Дополнительно придется нанести визит:

в управляющую компанию, которая занимается обслуживанием дома;
в Росреестр или кадастровую палату;
в БТИ.

Это минимум. В основном визиты в те или иные органы и организации связаны с поиском необходимых документов для сделки. Их не так много. Да и вообще, операция по купле-продаже квартир не такая уж и трудная. А если заранее побеспокоиться обо всех особенностях процесса, то сделка принесет только положительные эмоции.

Сбор документов (для продавца)

Понятно, где оформить договор купли-продажи квартиры. Независимо от выбранного алгоритма действий, продавец обязан собрать определенный пакет бумаг. Без них сделка будет считаться незаконной.

Перечень документов от продавца, как правило, выглядит следующим образом:

удостоверение личности владельца (паспорт РФ);
документы, указывающие на право собственности на квартиру;
выписка из БТИ;
справка о состоянии лицевого счета квартиры;
согласие от иных собственников жилища на сделку (при нескольких владельцах);
согласие супруга(ги) на осуществление купли-продажи (если речь о совместном имуществе);
свидетельство о заключении брака (для общей квартиры);
кадастровый и технический паспорт;
оценочная смета (не обязательно);
договор.

Это наиболее распространенный перечень. Но многое зависит от конкретной ситуации. К примеру, может потребоваться согласие от органов опеки на осуществление операции. Это случаи, при которых в квартире прописаны несовершеннолетние дети, либо если у них есть доля в жилье.

Помимо всего прочего, собственник недвижимости должен уплатить государственную пошлину за сделку. На сегодняшний день она составляет 2 000 рублей. Сумма делится на всех собственников имущества.

Составление договора

Как оформить куплю-продажу квартиры? Ключевым моментом является составление договора. Он распечатывается в нескольких экземплярах. Именно из-за этой особенности многие граждане обращаются к агентствам недвижимости. Дело все в том, что при подобном приеме соответствующий посредник полностью сопровождает сделку. И договор составляется риелторами.

Тем не менее среди основных недостатков подобного приема является взятие комиссии за операцию. Поэтому приходится задумываться о том, как оформить договор купли-продажи квартиры у нотариуса или самостоятельно.

В данном документе обязательно содержится следующая информация:

адрес недвижимости;
данные о продавце;
сведения о покупателе (заполняются на месте);
стоимость квартиры;
параметры жилья;
срок передачи имущества в собственность;
способ внесения денежных средств за приобретение имущества;
сведения о том, как распределяются расходы при заключении сделки.

На самом деле нет ничего трудного в подобной процедуре. Составить договор купли-продажи способен каждый гражданин. Если возникают какие-то трудности, рекомендуется обратиться с соответствующим запросом к нотариусу. С собой обязательно берут ранее перечисленные бумаги. За определенную плату нотариус поможет составить договор для соглашения передачи имущества.

Поведение покупателя

Не так трудна в освоении купля-продажа квартиры. Оформить самостоятельно сделку при верном подходе проще, чем кажется. Основная масса работы взваливается на плечи собственника имущества. Но и покупателю тоже необходимо предпринять некоторые меры, чтобы ускорить сделку и обезопасить себя.

Как действовать человеку, который хочет приобрести квартиру? Для таких граждан наиболее безопасным вариантом является обращение к риелторам. Они подберут жилье, помогут показать его, оформят документы. Полное сопровождение "от А до Я" за определенную плату.

Но у самостоятельного оформления тоже имеется ряд преимуществ. Поэтому иногда приходится задумываться над тем, что же делать покупателю, если договор планируется подписывать у нотариуса.

В любом случае необходимо:

Проверить документы продавца. Желательно запросить у гражданина копию и оригинал паспорта.
Оценить состояние имущества. Точнее говоря, посмотреть квартиру, которую планируется оформить.
Удостовериться в безопасности сделки. Для этого достаточно сверить бумаги, предлагаемые продавцом, с ранее предложенным списком.

Разумеется, заранее подготавливаются денежные средства. Предоплату или полную оплату сделки производить не рекомендуется. Особенно при самостоятельном сопровождении операции.

Документы для покупателя

Какие документы могут потребоваться от гражданина, планирующего покупку квартиры? Как все оформить? Купля-продажа доли квартире или целого жилья - это не так важно. От покупателя не так много бумаг запрашивают. Перечень ограничивается:

паспортом РФ;
реквизитами счета, с которого перечисляют деньги;
согласием супруга на сделку (+ свидетельство о браке).

Как правило, на практике достаточно удостоверения личности. Но удивляться, что продавец требует согласие мужа/жены покупателя, не следует. Это законное право. Ведь если супруг не согласен тратить общие деньги, сделку можно аннулировать.

Кратко об оформлении у нотариуса

Итак, основная информация о предстоящем событии уже известна. Что дальше? Как оформить договор купли-продажи квартиры? Например, у нотариуса.

Данная процедура сводится в целом к следующему алгоритму действий:

Продавец собирает ранее перечисленные документы и ищет покупателя.
Происходит ознакомление будущего собственника с недвижимостью и бумагами текущего владельца.
Составляется договор (минимум в 2 экземплярах).
Граждане приходят с соглашением и пакетом документов к нотариусу. Если договор не был составлен, его помогут создать на месте. Об этом в нотариальную контору сообщают заранее.
Нотариус изучает предоставленные бумаги и договор. Стороны подписывают соглашение. На договоре ставится заверение нотариусом.
В оговоренные сроки деньги передаются продавцу. Покупатель получает расписку о передаче денежных средств.
Происходит переоформление документов на нового владельца. Обычно данная процедура проводится вместе с передачей денег.

Именно так кратко описывается алгоритм действий при самостоятельной продаже жилой недвижимости. Просто, быстро, легко. Оформить договор купли-продажи у нотариуса проще, чем может показаться.

Кратко о действиях в агентстве

Но пока что на практике чаще всего люди стараются работать при помощи посредников. Речь идет об агентствах недвижимости. Риелторы, как уже было сказано, за свои действия взимают определенную плату. Она оказывается выше, чем просит нотариус. Но при этом следует отметить, что сторонам гарантируется безопасность и полное сопровождение сделки.

Каким образом протекает подобная купля-продажа квартиры? Как оформить сделку при участии посредника? Сделать это нетрудно. Достаточно следовать алгоритму небольшой инструкции.

Продавец собирает предложенный ранее пакет документов. Обязательно делаются фотографии квартиры.
Происходит обращение продавца в агентство недвижимости. С организацией подписывается договор на оказание услуг. Покупатель тоже обращается в компанию.
Будущий и текущий хозяева жилья ищут друг друга. Сотрудник агентства недвижимости помогает сторонам согласовать встречу и просмотр жилища.
После этого оформляется сделка. В риэлтерскую контору необходимо обратиться с паспортами и прочими документами. Сторонам предлагается подписание договора в 3 экземплярах. Один остается у конторы, остальные копии - у продавца и покупателя.
Происходит передача денежных средств в оговоренные сроки. Можно запросить расписку об оплате/получении денег.
Оформляются права собственности на недвижимость. Этот процесс не отличается от самостоятельного сопровождения сделки.

На самом деле все не так уж и страшно. Главное, что основные особенности уже известны. Решать, где оформить договор купли-продажи квартиры, должен каждый самостоятельно. Только предложенный алгоритм действий подходит преимущественно для продажи всего жилья. А если необходимо продать долю в квартире? Что делать тогда?

О продаже долей

Процедура будет немного затруднена, но в целом она ничем не отличается от всей перечисленных действий. Если гражданин владеет всем жильем и планирует отказаться от доли в ней, можно смело действовать по приведенным схемам. А вот когда у недвижимости несколько собственников, придется постараться.

Основной проблемой является то, что по закону у иных собственников недвижимости есть преимущественное право выкупа. Это значит, что в первую очередь продавец обязан предложить совладельцам купить долю.

Но как все правильно оформить? Купля-продажа доли в квартире на практике осложняется тем, что иные собственники всячески уклоняются от ответа на вопрос о выкупе. Пока его нет, нельзя предлагать сделку третьим лицам.

Соответственно, чтобы процедура не осложнялась, будущей продавец должен действовать по следующей схеме:

Предложить всем собственникам квартиры выкупить долю. Делается это в письменной форме. Воплощение задумки в жизнь происходит путем рассылки заказных писем с уведомлением о получении. Один экземпляр обязательно переслать себе.
Подождать ответа от совладельцев. В письме обязательно указать, что в течение 30 дней с момента получения необходимо направить ответ. В противном случае отказ от решения будет расцениваться как нежелание покупать квартиру.
Получить ответы или просто собрать уведомления о получении. Они будут служить доказательством законности действий.
Как можно оформить куплю-продажу квартиры у нотариуса или риелтора? После перечисленных действий предлагается действовать в рамках уже известных алгоритмов.

Больше никаких особенностей при работе с долями недвижимости нет. Отдельное внимание необходимо уделить передаче денежных средств при заключении соглашения. Ведь именно в этой области люди боятся обмана.

О передаче денег

Отныне понятно, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Все ключевые моменты, за исключением вопроса передачи денег, были рассмотрены. Что можно сказать о наиболее важном моменте процесса?

Передача денежных средств может быть наличной или безналичной. В любом случае с покупателя рекомендуется запросить расписку о получении денег. Этот прием - гарант безопасности сделки.

С безналичным расчетом все понятно - он производится банком. Наличный вариант делится на личную передачу денег, а также путем использования банковской ячейки. Первый расклад требует наличия безопасности и свидетелей, второй - определенных трат на содержание ячейки.

Как именно действовать? Все зависит от предпочтений сторон. Чем и как завершается процедура?

Переоформление документов

Итак, состоялась купля-продажа квартиры. Оформить правильно сделку не так уж и трудно. Договор подписан и заверен, деньги переданы продавцу - что дальше?

Последним этапом, как уже было подчеркнуто, является переоформление документов на нового владельца. Сделать это можно:

в Росреестре;
в кадастровой палате;
в МФЦ.

Протекает процедура точно так же, как и при первичном оформлении жилья в собственность. Как оформить куплю-продажу квартиры? Покупатель должен принести с собой:

договор купли-продажи (копию, требуется заверение);
кадастровый паспорт на квартиру, которую он купил;
удостоверение личности;
свидетельство о правах собственности на квартиру (на имя продавца, желательно иметь при себе копию паспорта старого владельца);
выписку из домовой книги (берется у продавца);
расписку от прошлого собственника (не обязательно).

Далее составляется заявление на внесение изменений в документ. Гражданину выдают расписку - в ней указывается дата выдачи свидетельства о правах собственности на жилье. В указанное время необходимо вновь явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской, чтобы получить новый кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности.

Отныне понятно, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Операция не самая сложная, она распространена в России. Пожалуй, самым трудным является составление договора, а также поиск покупателя. Если следовать всем предложенным рекомендациям и правилам, в соглашении не откажут. Как правильно оформить куплю-продажу квартиры? Теперь ответ на данный вопрос не поставит гражданина в неловкое положение. Можно самостоятельно выбрать тот или иной алгоритм действий и, придерживаясь его, продать жилье.

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других .

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Предварительный договор

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.

Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.

Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Ничего не запрещает оформить в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.

Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.

Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.

Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.

Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.

Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.

Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

заявление;
соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.